大分県大分市今津留２丁目９８番外(牧駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


72,100円

2016年01月01日に行った大分県大分市今津留２丁目９８番外(大分県大分市今津留２−６−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,100円/㎡としました。

大分県大分市今津留２丁目９８番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市今津留２丁目９８番外
住居表示今津留２−６−１８
価格72,100円/㎡
交通施設、距離牧、1,700m
地積330㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅が多く見られる区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

此本純也氏による調査レポート

不動産鑑定士此本純也
価格72,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市の中心部に近く利便性が良いことから値頃感があり、需要が高まりつつある。
地域要因の将来予測市の中心部の近くに戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。長年続いた地価下落により値頃感が生じており、需要は高まりつつある。
市場の特性同一需給圏は津留地区や萩原地区等のほか、大分川西側の中島地区等の中心部近郊の住宅地域。需要者は中心部近郊に勤務する個人又は不動産業者が中心である。付近に教育施設や公園等があり居住環境の良好な住宅地域であり、長年の地価下落により値頃感が生じたことから需要は高まりつつある。土地は320㎡程度で2，300万円前後を中心に取引が行われており、新築の戸建物件の供給は殆ど見られない。
一般的要因景況感改善の動きは続いているが、個人の所得環境は改善の実感が未だ乏しく、慎重な動きが続いている。

開静子氏による調査レポート

不動産鑑定士開静子
価格72,100円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因良好な接近性・住環境を維持しており、取引件数もやや増加しているため、地価は今後横這い基調で推移すると思われる。
市場の特性 同一需給圏は、大分川と乙津川との間に広がる大分市中部の住宅地域。需要者の中心は戸建住宅を求める個人を中心とした有資産家・高額所得者層のほかに、圏域外からの需要者も考えられる。市中心部への接近性が良好な既成住宅地域で、供給は既存物件が大半であるが、市内においては地価が相対的に高く総額の張る物件については購入者が限定される傾向にある。需要の中心価格帯は標準的規模の土地で2，400万円程度と目される。
一般的要因一昨年は消費税増税に伴う駆け込み需要の反動で取引件数・住宅着工件数が落ち込んだが昨年は駅ビル開業もあり駅南を中心に持ち直しを見せている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2423525
北緯 131度6253203

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字津留字木ノ本９９７番１ほか３筆の一部大分県大分市大字津留字中南町２０９６番６２ほか１筆の一部大分県大分市大字津留字新東浜２０９０番３３ほか１筆の一部大分県大分市舞鶴町２丁目６２６０番２大分県大分市東浜２丁目４９番大分県大分市大字佐野字南４３４８番外大分県大分市大字津守字夏目１１２４番７大分県大分市東津留２丁目９９番大分県大分市大津町１丁目１７８番大分県大分市舞鶴町２丁目６２６８番３７大分県大分市中島東２丁目６３８７番３大分県大分市長浜町３丁目３４４９番２外

参考：近隣駅の地価相場

牧駅(地価相場 72,650円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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