大分県大分市末広町２丁目２１番１外(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
143,000円
2016年01月01日に行った大分県大分市末広町２丁目２１番１外(大分県大分市末広町２−１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を143,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市末広町２丁目２１番１外 |
| 住居表示 | 末広町２−１−１３ |
| 価格 | 143,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大分、400m |
| 地積 | 171㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小店舗、事務所、飲食店等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河野修司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河野修司 |
|---|---|
| 価格 | 143,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成27年4月にJRおおいたシティ（大分駅ビル）が開業した。また、商業施設のアクロスプラザ大分駅南が平成28年9月頃に完成する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR大分駅∼昭和通り周辺の中心商業地域の背後に位置して、これを補完する商業地域一帯。典型的需要者は、地場の中小法人やマンション開発業者等と判断する。平成27年4月には大分駅ビル「JRおおいたシティー」が開業した。また、平成28年9月頃に商業施設の「KCAアクロスプラザ大分駅南」（延床面積は約12400㎡）が完成する。地価はやや上昇傾向で推移している。需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 全体的に緩やかな回復基調が続いているものの、消費税率引上げの影響が長引き個人消費需要を押さえ、景況感の回復は鈍い動きとなっている。 |
石田恵子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石田恵子 |
|---|---|
| 価格 | 142,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成27年4月にJR大分駅ビルが開業し、大分駅周辺部の交通量は増加している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分市中心部の幹線道路背後に所在する商業地域である。主たる需要者は地元の中小法人・個人事業主等である。近年、駐車場を備えた幹線道路沿いの大型店舗に顧客が流れ、空店舗が増える等衰勢が続いている。近隣地域は大分駅に近接する立地で、完成が近い大分駅南土地区画整理地区及び大分駅ビル開業の影響を受け、地価は上昇に転じている。取引の規模は利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 大分駅周辺整備事業・大分駅ビル開業の影響により中心部商業地は横ばい・上昇に転じたが、周辺部商業地の地価は下落が続き二極化が生じている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2347802 北緯 131度6037061 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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