大分県大分市中央町１丁目４２番外(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
468,000円
2016年01月01日に行った大分県大分市中央町１丁目４２番外(大分県大分市中央町１−３−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を468,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市中央町１丁目４２番外 |
| 住居表示 | 中央町１−３−２３ |
| 価格 | 468,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大分、400m |
| 地積 | 355㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 銀行 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 百貨店、銀行、各種店舗が建ち並ぶ中心商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東36.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
坂本圭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂本圭 |
|---|---|
| 価格 | 465,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅ビルや県立美術館の開業等の影響を直接受ける地域であり、地域の集客力は向上している。地価も、明らかな上昇傾向に転じている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、日豊本線の北東側、大分駅から徒歩圏域の半径約800mの圏域と思量される。圏域内の商業地には相互に広く価格牽連性が及ぶが、高度商業地の特殊性から実際の同一需給圏は狭く、需要者も極めて限定的である。平成27年に入り、不動産投資会社やホテル事業者による中心商業地の高額取引が見られるようになってきた。取引の中心的な価格帯は、土地の総額は規模によるばらつきがあるが、土地の単価にして1㎡30∼50万円程度である。 |
| 一般的要因 | 大分駅ビルや県立美術館の開業の影響から、大分市中心部の集客力が向上している。賃貸オフィスの市況も回復傾向にある。 |
野崎航也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 野崎航也 |
|---|---|
| 価格 | 470,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大分駅ビル開業に伴う街中人口の増加により、高値取引も散見される状況であり、今後は不透明さが残るものの上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 地域要因の将来予測 | 県内最高商業地である当該地域の地価は近年下落傾向が持続していたが、大分駅ビル開業に伴う街中人口の増加により、高値取引も散見される状況であり、今後は不透明さが残るものの上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分市中心部の商業地域にほぼ限定され、需要者の中心は資金調達力に優れた大分県内の法人のみならず、全国展開での事業経営を行う法人等も想定される。近年、核店舗の閉鎖及び郊外型複合商業施設の出店等の影響により需給は弱含みの状況が持続していたが、昨春大分駅ビルが開業し、街中人口は増加したほか、高値取引も散見される等、需要は回復の兆しが伺える。なお、需要の中心となる価格帯は物件により様々で、見出すのは難しい状況である。 |
| 一般的要因 | 労働需給、雇用・所得環境の改善を背景として個人消費は底堅く推移しており、地域経済は持ち直しの動きをみせている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2366662 北緯 131度6069917 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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