大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


16,600円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,600円/㎡としました。

大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字細字大藤屋敷３６７番１外
住居表示 
価格16,600円/㎡
交通施設、距離坂ノ市、2,100m
地積307㎡
形状不整形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家が多い既成住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

龍原有氏による調査レポート

不動産鑑定士龍原有
価格16,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大分市中心部から離れた既成住宅地域であるため、特に地域要因の変動は認められない。
市場の特性同一需給圏は、旧大分市東部地区の住宅地域を中心に旧佐賀関町の住宅地域を含む圏域。中心となる需要者は、当該地域に地縁を有する居住目的の個人であり、圏域外からの転入は少ない。土地区画整理が施行された大在・坂ノ市地区や環境良好な分譲住宅地域が需要の中心であり、既成住宅地域への需要は弱い。中心となる価格帯は、画地条件等により異なるため総額では見いだせないが、単価的には1．4万円∼1．8万円／㎡程度である。
一般的要因人口は微増傾向で推移しており、県庁所在地として一極集中化傾向にある。新設住宅着工戸数は消費税率引き上げ後の低迷期を脱し、持ち直している。

野崎航也氏による調査レポート

不動産鑑定士野崎航也
価格16,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因環境面及び利便性に劣り選好が弱いため、地価は微減傾向が持続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね大分市東部郊外の圏域に存する既存住宅地域。需要者は当該圏域に地縁性を有する同地区居住者が中心であり、同一需給圏外からの転入は非常に少ない。従って、新規の土地需要者も地縁者が中心であるほか、周辺において需要を喚起するような開発等もないため、需給は弱含みで推移している。
一般的要因労働需給、雇用・所得環境の改善を背景として個人消費は底堅く推移しており、地域経済は持ち直しの動きをみせている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2395578
北緯 131度609272

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字木田字道尻２５１番ほか１筆大分県大分市大字羽屋字町口８２５番３大分県大分市大字東上野字百合野２３８２番大分県大分市王子北町４０番１大分県北海部郡佐賀関町大字関字山田１３９６番大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番７０大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６大分県北海部郡佐賀関町大字関字上浦町２２０６番１大分県大分市大字志村字谷ケ迫２１５番１９大分県北海部郡佐賀関町大字関字園４５８番３大分県北海部郡佐賀関町大字関字上浦町２２５７番大分県大分市大字木上字世利門３１２番３大分県大分市大字東上野字土岐屋２１７０番

参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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