大分県大分市金池町３丁目３０９３番１外(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


150,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市金池町３丁目３０９３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を150,000円/㎡としました。

大分県大分市金池町３丁目３０９３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市金池町３丁目３０９３番１外
住居表示 
価格150,000円/㎡
交通施設、距離大分、700m
地積564㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南30.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格150,000円/㎡
個別的要因昨年まで空地であったが、現在RC造4階建ビル建築中
地域要因駅周辺開発が進み、主となる駅ビルが新規開館したとともに、周辺商業地でも取引が見られ、活性化している。
市場の特性同一需給圏は、標準地より概ね東方500m、西方1．5km、南方500m、北方1kmに及ぶ範囲と判定した。需要者の中心は、資金力を有する地場法人・デベロッパー等である。駅ビル・県立美術館等が新規オープンし、中心市街地が活性化しており、地価はやや上昇気味となっている。取引総額は規模によりバラツキがあり、中心的な価格帯は見い出せないが、単価は15万円／㎡程度となっている。
一般的要因下落傾向にあった市内商業地も、駅ビル開業の影響もあり中心市街地では、上昇に転じた地点も見られる。全体としては底堅い動きとなっている。

前田光男氏による調査レポート

不動産鑑定士前田光男
価格150,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に目立った変化は無いが、JRおおいたシティ（駅ビル）の開業後は、駅周辺の商業地域に対する投資需要が顕在化した。
地域要因の将来予測JRおおいたシティ（駅ビル）の開業により中心部の商況が回復しており、駅周辺のエリアに近い近隣地域でも徐々に店舗のテナントが増えると予測される。不動産需要の回復で地価は強含みで推移すると予測する。
市場の特性大分駅を中心に東西約1km、北方へ約1．5kmの商業地域の圏域が同一需給圏である。地元企業や各種法人、マンションデベロッパーが需要者の中心だが、大分駅周辺のエリアでは県外の投資家の市場参入も見られ始めた。JRおおいたシティ（駅ビル）開業により中心商業地の商況が好転しているため、同一需給圏内では地価上昇のエリアが増え始めた。立地性や画地条件によってまちまちだが、概ね約15万円／㎡が需要の中心である。
一般的要因市経済の持ち直しから個人消費は堅調に推移している。JRおおいたシティ（駅ビル）の開業効果で中心商業地の商況は緩やかな回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2330807
北緯 131度6151242

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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