大分県大分市下郡北３丁目４５６番(牧駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


94,500円

2016年01月01日に行った大分県大分市下郡北３丁目４５６番(大分県大分市下郡北３−２６−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を94,500円/㎡としました。

大分県大分市下郡北３丁目４５６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市下郡北３丁目４５６番
住居表示下郡北３−２６−８
価格94,500円/㎡
交通施設、距離牧、1,400m
地積664㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗等が建ち並ぶ県道沿いの路線商業地域
前面道路の状況東30.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格94,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成28年度中には、都市計画街路庄の原佐野線が全線供用開始予定で、中心部との接近性が改善される見込みである。
地域要因の将来予測当該地域は、背後人口に恵まれ、近年、大手のコーヒーチェーンやレストラン、ドラッグストア等、集客力がある店舗の出店が続き、商業集積度が増しており、今後地価は横這いないし上昇傾向で推移するものと思われる。
市場の特性 同一需給圏は、大分市の中心市街地近郊から郊外にかけての路線商業地域である。需要者の中心はロードサイド型の店舗展開を行う法人である。需要者の立地意欲は根強く、空地が出ても店舗の新旧交代は順調である。また、平成28年度中には、都市計画道路庄の原佐野線が全線供用開始予定で、この地域の大分駅とのアクセスは大幅に好転する見込みである。なお、当該地域は借地が多く、画地規模もまちまちであるため、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因中心市街地を中心に景気の回復が期待されるものの、未だ個人消費・企業収益とも大きな改善はみられない。

折原修己氏による調査レポート

不動産鑑定士折原修己
価格94,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の大規模店舗との競合が生じており、事業用不動産に対する需要は弱まっているが、近年の地価の値下がりから値頃感も出始めている。
地域要因の将来予測繁華性の高い成熟した路線商業地域で、市中心部とのアクセスが良好であり需要が高く、近年の価格の下落から値頃感もあり、地価は概ね横ばいから緩やかな下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は大分市内中心部周辺の幅員の広い路線商業地域であり、需要者の属性は不動産業者及び自己所有の法人が中心であり、近年の取引は少ないものの自用の建物を目的とする法人を中心に推移している。中心価格帯は画地規模・形状等による需要動向の差から5，000万円∼1億円程度と幅がある。
一般的要因大分駅ビルが新規開店し、パークプレイス及びわさだタウンも顧客流出を防ぐための競争が激化しており、他の地域も影響を受けている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2287513
北緯 131度6350449

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牧駅(地価相場 72,650円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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