大分県大分市大字津守字伏子８２番１外(滝尾駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


69,800円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字津守字伏子８２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,800円/㎡としました。

大分県大分市大字津守字伏子８２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字津守字伏子８２番１外
住居表示 
価格69,800円/㎡
交通施設、距離滝尾、850m
地積1,200㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所等が混在する路線商業地域
前面道路の状況北西24.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格69,500円/㎡
個別的要因背後の土地を併合し、面積は2倍以上、二方路線画地（背面道は巾0．7m）となったが、いずれも効用増は認められないものと判断した。
地域要因事業所の割合が高く、物販店舗や飲食店の割合が低いため、路線商業地域としての集積度が低く、土地需要は少ない。
地域要因の将来予測店舗、事務所、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域だが背後人口が少なく、前面道路建設の際、地域を斜めに横切ったため、形状が劣る画地が多い。集客力の高い店舗の出店もなく、地価は弱含みで推移するものと思われる。
市場の特性 同一需給圏は、大分市の市街地近郊から郊外にかけての路線商業地域である。需要者の中心はロードサイド型の店舗や事業所を営む法人である。平成28年度中には、大分駅南と下郡地区を結ぶ都市計画道路庄の原佐野線が全線供用開始予定であるが、近隣地域に対する影響は限られるものと思われる。当該地域は、画地規模がまちまちで、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因中心市街地を中心に景気の回復が期待されるものの、未だ個人消費・企業収益とも大きな改善はみられない。

上治昭人氏による調査レポート

不動産鑑定士上治昭人
価格70,000円/㎡
個別的要因最近、新たに中古車販売店が立地した。
地域要因宮崎地区や稙田地区の大規模複合商業施設との競合のなか、事業用不動産に対する需要はやや弱含みであるが、割安感があり地価は底堅い。
地域要因の将来予測郊外の大規模複合商業施設との競合により路線商業地域の土地需要はやや弱含みであるが、交通量が多く、大分市街地近郊の路線商業地の中では、地価に割安感があるため、横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市街地近郊の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はロードサイド型の店舗を営む法人のほか地場の法人である。借地もあり土地の売買は多く見られないが、交通の要所である宮崎地区へ向かう幹線道路沿いで交通量も多く、最近中古車販売店等が立地している。需要の中心となる価格帯は、画地の規模にばらつきがあるが土地1，000㎡程度で7，000万円程度である。
一般的要因地方経済は、緩やかな景気持ち直しの動きが広がりつつあるなか、企業の設備投資は弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2102056
北緯 131度615833

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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