大分県大分市錦町２丁目３２１５番３(大分駅・牧駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


82,300円

2017年01月01日に行った大分県大分市錦町２丁目３２１５番３(大分県大分市錦町２−１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,300円/㎡としました。

大分県大分市錦町２丁目３２１５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市錦町２丁目３２１５番３
住居表示錦町２−１−７
価格82,300円/㎡
交通施設、距離大分、1,300m
地積191㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北5.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大東慶久氏による調査レポート

不動産鑑定士大東慶久
価格82,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東側の類似地域における都市計画道路事業の進展により、利便性の向上が期待される。
地域要因の将来予測中心市街地周辺の居住環境の優れた住宅地として熟成している。東側を南北に縦断する都市計画道路の整備も進み更に利便性の向上が期待される。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分川以西で、中心市街地に徒歩・自転車等で通勤可能な住宅地域の存する範囲と判定した。需要者の中心はやや高い所得層で、通勤・生活利便性に着目して戸建住宅取得を目的とする30後半∼40歳代のファミリー層である。中心市街地に近く、東側の都市計画道路整備も進み利便性向上が期待されている。市場の中心価格帯は、土地価格で1，600万円程度、新築戸建物件は総額4，000万円程度となっている。
一般的要因市内住宅地の地価は総じて横ばい傾向にある。大分駅周辺や新規分譲地においては上昇傾向にあるが、周辺部では未だ下落傾向継続。

栗田光雄氏による調査レポート

不動産鑑定士栗田光雄
価格82,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東側地域での都市計画道路の工事が本格的となり、周辺地域を含めて強含みな取引が散見されるなど、需要が高まりつつある。
地域要因の将来予測 中心市街地に位置する住宅環境が良好な住宅地域で、東側地域を南北に通る都市計画道路の工事が本格的に始まり、需要は拡大傾向にあることから、地価はやや強含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、大分川以西の中心市街地周辺の住宅地域の圏域。需要者の中心は市内に居住する所得層のやや高い会社員や事業者が考えられる。接近性、住宅環境が良好な住宅地域で、供給は既存物件、駐車場等が大半であり、東側で進行している都市計画道路により利便性の向上に期待感が強まり、需要は強含み傾向にある。市場での中心価格帯は規模等によって異なるが、土地は200㎡程度で1，600万円程度となっている。
一般的要因土地取引件数、住宅着工数とも増加傾向で、取引価格は下げ止まり傾向が強まり郊外では小規模宅地開発が増えているなど市場は持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2335641
北緯 131度6182071

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市府内町３丁目８０番大分県大分市末広町２丁目６４番ほか１筆大分県大分市大字三川字土居畑４７６番ほか５筆の一部大分県大分市舞鶴町２丁目６２６０番２大分県大分市金池南２丁目２９０５番２大分県大分市上野丘１丁目１００７番３ほか１筆大分県大分市大手町１丁目１３０３番１大分県大分市大字永興字若山２０７２番１９大分県大分市長浜町１丁目１３９７番２大分県大分市城崎町２丁目５９００番大分県大分市舞鶴町２丁目６２６８番３７大分県大分市長浜町３丁目３４４９番２外大分県大分市金池南１丁目１１４３番１１

参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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