大分県大分市大字鴛野字行衛９９３番２５(敷戸駅・滝尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,500円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字鴛野字行衛９９３番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。

大分県大分市大字鴛野字行衛９９３番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字鴛野字行衛９９３番２５
住居表示 
価格43,500円/㎡
交通施設、距離敷戸、400m
地積174㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い分譲住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

脇坂敬規氏による調査レポート

不動産鑑定士脇坂敬規
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大分市南西部の一大住宅地エリアにあり、店舗集積も良好で宅地需要も堅調である。周辺団地の販売価格の状況から見ても底入れ感が出てきた。
地域要因の将来予測主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており今後とも現状で推移すると予測する。商業施設等の利便性が高い郊外の住宅団地として需要は堅調であり、地価は横ばい傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市の南西部、稙田地区を中心とする住宅地の範囲。需要者の中心は20代から40代のファミリー層である。昭和40年代から大型宅地開発が行われ、これに伴い住民が増加し店舗が集積した。現在も人気の高い地域であり中小規模の住宅地開発が見受けられ、販売も順調である。土地は800万円程度が、新築戸建で3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因低水準の住宅ローン金利、政府の住宅取得促進政策、さらに2017年4月の消費税率引き上げもあり宅地開発や建設工事で一部業者に逼迫感がある。

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格43,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因国道直背後に存し、利便性は良好であるが、市内南部の分譲地の供給過剰を反映し、地価は微減傾向で推移している。
地域要因の将来予測国道背後で生活の利便性に優れるが、大分市郊外南部では、分譲住宅地は依然供給過剰の状態にあり、地価は微減ないし横這い傾向で推移すると思われる。
市場の特性 同一需給圏は、敷戸・光吉・寒田地区を中心とするわさだ・敷戸及びその周辺の分譲住宅団地一帯である。需要者の中心は市内居住者である。隣接地域で宅地開発による新規分譲（全34区画）が行われており、周辺の供給は多い。土地は200∼250㎡程度で800万∼1，200万円程度、中古住宅は1，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因住宅着工件数は消費税増税前の駆込み需要の反動による減少から回復しつつあり、地価下落率は縮小又は横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度1943042
北緯 131度613028

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大分県大分市大字志村字村山２４１７番１大分県大分市大字原字向原５４４番３ほか４筆の一部大分県大分市大字津守字冨岡４３７番１大分県大分市大字志村字須賀１７８３番１外大分県大分市大字鴛野字尾ノ内４２０番２１大分県大分市大字羽屋字花園７８７番３大分県大分市大字光吉字張尾１１１２番２外大分県大分市大字津守字伏子８３番１大分県大分市舞鶴町１丁目３２番大分県大分市大字森町字高四郎通３番７外１筆大分県大分市大字宮崎字延命１３７３番１外大分県大分市大字常行字後田９９番１１大分県大分市大字寒田字平園５２１番６大分県大分市大字光吉字仏ノ迫１４５６番７７大分県大分市大字畑中字村ノ内１１４３番１大分県大分市大字宮崎字延命１３７７番１外

参考：近隣駅の地価相場

敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)大分大学前駅(地価相場 28,000円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード