大分県大分市大道町３丁目２４０４番３(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
114,000円
2016年01月01日に行った大分県大分市大道町３丁目２４０４番３(大分県大分市大道町３−２−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を114,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市大道町３丁目２４０４番３ |
| 住居表示 | 大道町３−２−２６ |
| 価格 | 114,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大分、800m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗が建ち並ぶ旧国道沿いの既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西7.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
木口優子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木口優子 |
|---|---|
| 価格 | 114,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅ビル開業等により地価が上昇している大分駅周辺の影響が徐々に周辺に広がりつつあり、対象地域についても地価は微増傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 大分駅周辺の開発により中心部においては居住者及び顧客が増加し地価が上昇したが、その周辺に位置する対象地域についても値頃感から地価は横ばい傾向から微増傾向へと移行しつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大分市中心部周辺の既存商業地域や幹線道路背後の商業地域である。需要の中心は、当該地域に地縁を有する個人事業者・法人のほか、マンション分譲業者も想定される。既成商業地域においては郊外の大型商業施設に顧客を奪われ低迷が続いてきたが、大分駅周辺においては駅ビル等の開発の影響を受け需要が回復した。取引の中心となる価格帯は、土地で2，000万∼6，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 大分市中心部周辺は大分駅を中心に開発がなされ、人通りが増えて賑わいを見せており、地価上昇の地域も見受けられるようになった。 |
前田光男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田光男 |
|---|---|
| 価格 | 113,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 分譲マンションが建築中のほかは地域要因に変化は無いが、大分駅周辺エリアの中では投資需要の対象になっておらず、地価に割安感が出始めている。 |
| 地域要因の将来予測 | 大分駅からやや遠くJRおおいたシティ（駅ビル）の開業効果は及んでいない。今後も衰退傾向に変化はなく、大分駅に近い立地性と容積率の高さから徐々に中高層の共同住宅中心の住宅地域へ移行すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中心市街地に近接する近隣商業地域や商住混在地域の圏域。需要者の中心は地元の中小法人や、地元客を顧客とする商店主等の法人や個人事業主が考えられる。長引いた景気低迷で衰退化が進み、店舗等の新規出店需要は殆ど見られないが、大分駅周辺に投資が集中する中で、駅に近い近隣地域に値頃感が出始めたため地価は横這いから強含みに転じ始めている。総額での把握は困難だが11∼11．5万円／㎡程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 市経済の持ち直しから個人消費は堅調に推移している。JRおおいたシティ（駅ビル）の開業効果で中心商業地の商況は緩やかな回復傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2302444 北緯 131度5999732 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県大分市中央町１丁目７７番大分県大分市大字鶴崎字羽佐間２７９６番ほか１筆の一部大分県大分市金池南２丁目２９０５番２大分県大分市大字勢家字ヤスリ６番２２大分県大分市大字勢家字西田室２２３番３大分県大分市大字駄原字豆粉田１０００番４５大分県大分市東春日町７７番大分県大分市中央町３丁目４番大分県大分市大字三芳字八多田５４６番８大分県大分市金池南１丁目１１４３番１１大分県大分市大字関字上浦町２２５７番
参考：近隣駅の地価相場
大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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