大分県大分市西大道４丁目６３０番１４(大分駅・南大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,100円

2017年01月01日に行った大分県大分市西大道４丁目６３０番１４(大分県大分市西大道４−２−６３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,100円/㎡としました。

大分県大分市西大道４丁目６３０番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市西大道４丁目６３０番１４
住居表示西大道４−２−６３
価格68,100円/㎡
交通施設、距離大分、2,000m
地積181㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南西4.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

脇坂敬規氏による調査レポート

不動産鑑定士脇坂敬規
価格68,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区の整然性等が劣る古くからの街路条件を残す地域ではあるが、駅南地区に近い立地であり近時ミニ開発等が増加している。
地域要因の将来予測中心部近郊の既成住宅地域として今後とも現状で推移すると予測する。利便性が増す大分駅周辺部への接近性が良く値ごろ感もあることから地価には底打ち感があり、今後上昇傾向に入ると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市中心部への通勤等に関して利便性が高い地域の範囲であり、大分県庁を中心として半径約2．3kmの範囲にある住宅地域。需要者の中心は30代から40代のファミリー層である。地域内は古くからの道路状況、住環境が維持されるが、再開発された駅南地区への接近性が良く立地が見直されている。土地は1，200万円程度が、新築戸建で3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因大分駅ビル開業後、利便性が向上する駅南地区であり、周辺住宅地需要も強くなっている。

船瀬昇士氏による調査レポート

不動産鑑定士船瀬昇士
価格68,100円/㎡
個別的要因格別な変動要因はない。
地域要因中心部への接近性は良好であるが、旧来からの既成市街地で街路面及び環境面等で劣る地域。大分駅南の需要の高い住宅地の余波を受けている。
地域要因の将来予測古くからの住宅地であり、市内中心部、最寄駅への接近性に優れているところから、地価は今後は上昇或いは横這い傾向になり、住環境は現状のまま推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR日豊本線大分駅を最寄駅とする、大分駅南土地区画整理地域の南西方或いは南方周辺の旧くからの住宅地域の圏域である。需要者の中心は、中心部へ通勤する個人や地縁性を有する個人等である。圏域は中心部への接近性に優れているものの比較的地価水準は高くないところから、需要は堅調で、土地は200㎡程度で1200万円から1600万円程度が取引の中心である。
一般的要因人口は微増傾向で推移し、建築着工件数も横這い乃至は微増で推移。中心商業地は近年になく明るさが見え、景気は持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2268139
北緯 131度593274

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)賀来駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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