大分県大分市今津留２丁目３番外(牧駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
96,400円
2016年01月01日に行った大分県大分市今津留２丁目３番外(大分県大分市今津留２−１−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市今津留２丁目３番外 |
| 住居表示 | 今津留２−１−３０ |
| 価格 | 96,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 牧、1,500m |
| 地積 | 416㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の事務所、店舗ビルの多い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東22.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
栗田光雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 栗田光雄 |
|---|---|
| 価格 | 96,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新規投資が回復までには至らないが、割安感による立地条件の優位性が見直されつつあり、市場は下げ止まりつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部に近い主要幹線道路である国道197号沿線に位置し、中小規模の店舗等で構成される商業地域で、地価下落が続いた結果、割安感が出ていることから、地価は微減傾向から横這いに転じると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大分市中心部周辺の幹線道路沿線の商業地域の圏域。需要者の中心は、地元企業及び県内企業のほか全国規模の法人も考えられる。中心部に近い国道沿いに位置しているため車輌通行量は多いが、駐車場の少ない店舗等が多く、集客力がやや劣っている。しかし長く続いた地価下落により値頃感が出てきており、需要は回復しつつある。市場の中心価格帯は土地の規模等により異なるが、概ね4，000万円程度と推測する。 |
| 一般的要因 | 雇用・所得環境の改善により個人消費は底堅く、景気は緩やかに持ち直しているが、店舗、オフィス用地への投資意欲には慎重さがみられる。 |
折原修己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 折原修己 |
|---|---|
| 価格 | 96,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 郊外の大規模店舗との競合が生じており、沿道型店舗用敷地に対する需要は弱まっているが、近年の地価の値下がりから値頃感も出始めている。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿いの中小規模の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、大きな変動要因もないため現状維持が続くと思われ、地価の下落率は縮小すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分市内中心部周辺の幅員の広い路線商業地域であり、需要者の属性は不動産業者及び自己所有の法人が中心であり、近年の取引は少ないものの自用の建物を目的とする法人を中心に推移している。中心価格帯は画地規模・形状等による需要動向の差から5，000万円∼1億円程度と幅がある。 |
| 一般的要因 | 大分駅ビルが新規開店し、パークプレイス及びわさだタウンも顧客流出を防ぐための競争が激化しており、他の地域も影響を受けている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2406748 北緯 131度6258313 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県大分市大字津留字中南町２０９６番６２ほか１筆の一部大分県大分市大字今津留字江ノ田１３１４番７３ほか３筆の一部大分県大分市大字津留字新東浜２０９０番３３ほか１筆の一部大分県大分市舞鶴町２丁目６２６０番２大分県大分市大字津留字六本松１９４１番２外３筆大分県大分市大字津守字夏目１１２４番７大分県大分市東津留２丁目９９番大分県大分市大津町１丁目１７８番大分県大分市舞鶴町２丁目６２６８番３７大分県大分市中島東２丁目６３８７番３大分県大分市長浜町３丁目３４４９番２外
参考：近隣駅の地価相場
牧駅(地価相場 72,650円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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