大分県大分市中央町３丁目４番(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


243,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市中央町３丁目４番(大分県大分市中央町３−１−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を243,000円/㎡としました。

大分県大分市中央町３丁目４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市中央町３丁目４番
住居表示中央町３−１−２
価格243,000円/㎡
交通施設、距離大分、400m
地積207㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西30.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中利行氏による調査レポート

不動産鑑定士田中利行
価格243,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅ビル開業及び駅南地域とのアクセス性向上の効果で、土地取得意欲の高まりが見られ、駅に近い商業地域の地価は横ばいからやや強含み。
市場の特性同一需給圏は大分市中心部幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は、店舗や事業所等として自己利用を目的とする地元法人又は収益物件の取得を目的とする地元法人である。幹線道路沿いの商業地域のうち大分駅に近接する地域では駅ビル開業効果等により需給動向はやや強含みである。取引規模による差が大きく需要の中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。
一般的要因駅南地区の開発及び大分駅複合商業ビルの開業効果は大分駅前商業地域にも及んでおり、金融緩和と相俟って、需給動向はやや強含みである。

此本純也氏による調査レポート

不動産鑑定士此本純也
価格242,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JRおおいたシティの開業により、大分駅周辺の事業用地の需要は高まっている。
市場の特性同一需給圏は大分市中心部の幹線及び準幹線道路沿線の商業地域。需要者は自用又は投資目的の県内外の法人と多岐にわたる。圏域内の動向として、JRおおいたシティの開業により中心商業地域への一極集中が進んでおり、需要は強含みである。取引価格は物件により価格帯が様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景況感は改善傾向にある中、商業地は繁華性等による選別が行われており、需給は二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2363523
北緯 131度6043032

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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