大分県大分市牧上町１７３番(牧駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,400円

2017年01月01日に行った大分県大分市牧上町１７３番(大分県大分市牧上町８−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,400円/㎡としました。

大分県大分市牧上町１７３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市牧上町１７３番
住居表示牧上町８−１４
価格56,400円/㎡
交通施設、距離牧、500m
地積427㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木口優子氏による調査レポート

不動産鑑定士木口優子
価格56,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の優る環境良好な住宅地域における需要は底堅く、開発業者による小規模な建売分譲地等の売行も堅調である。
地域要因の将来予測住環境・利便性等が比較的良好な区画整然とした一般住宅地域であるため需要は底堅く、地価に値頃感が出てきたことから未利用地の有効活用が進むことが期待され、地価は安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR牧駅及びJR高城駅勢圏の一般住宅地域。需要者の中心は、居住用目的の大分市に居住・通勤するファミリー層のほか、建売住宅分譲を行う不動産業者、賃貸事業経営を行う法人・個人等も見受けられる。不動産市場の需給動向はここ数年弱含んでいたが、手頃な価格水準になってきたことから安定してきた。取引の中心となる価格帯は土地で1，000万∼3，000万円である。
一般的要因大分市の人口・世帯数は微増傾向にあり、住宅地地価は上昇となった地点が増加したが、下落地点も多く、二極化の傾向が表れている。

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格56,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はない。既成住宅地域であるため取引自体は少ないものの、取引価格は底堅い動きを見せている。
地域要因の将来予測中心部への接近性及び街区、画地規模の整然性もよく住宅需要は底堅い。当該地域において住宅需要を喚起するような開発等は見受けられないため、今後も地価は横ばい基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分川以東近郊の低層住宅地域と判断した。需要者の中心は市内に居住する中堅所得階層である。人口、世帯数ともに増加傾向であり経済の回復に伴い住宅需要も持ち直してきているため、土地価格は横ばい基調で推移している。土地総額1，500万円∼2，500万円、新築戸建総額3，000万円∼4，000万円が需要の中心となっている。
一般的要因人口、世帯数は横ばい傾向で推移しており、景気の回復基調や大分県の雇用情勢の改善等、不動産市場回復の下地は整ってきている。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2383005
北緯 131度6419165

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牧駅(地価相場 72,650円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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