大分県大分市大手町１丁目１３０３番１(大分駅・古国府駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


146,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市大手町１丁目１３０３番１(大分県大分市大手町１−１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を146,000円/㎡としました。

大分県大分市大手町１丁目１３０３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大手町１丁目１３０３番１
住居表示大手町１−１−８
価格146,000円/㎡
交通施設、距離大分、750m
地積78㎡
形状(3.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模中層ビル、低層店舗が混在する商業地域
前面道路の状況西30.0m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

脇坂敬規氏による調査レポート

不動産鑑定士脇坂敬規
価格146,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅ビル開業の影響は大きく、特に立地による通行量の差が出てきており、新規出店や閉店、テナントの種類や賃料の変動状況等に注視する必要がある。
地域要因の将来予測県庁に近い事務所街と中心商店街との境に位置する店舗通りで、古くからの中層ビル等が建ち並ぶが、大分駅ビル開業に伴い人の流れが変化し、南方では都市計画街路の工事も控えており、今後を注視する必要がある。
市場の特性同一需給圏は大分市中心市街地に存する商業地域。需要者の中心は県内商工業者、賃料目的の県内投資家等である。2015年4月の大分駅ビルの開業は人の流れを変え、通行量も立地によって増減している。特に減少を示す地域は収益性の低下が懸念される。取引は立地、事情等によってまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出しがたいのが現状である。
一般的要因大分駅ビルの開業により中心部と郊外の既存大型店との商圏間競争が活発化し、顧客獲得方法、商品構成等にさらに違いが見られるようになった。

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格146,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はない。駅ビル開業による地域活性化により当該地域にも客足が増加しており地価は反転の兆しを見せている。
地域要因の将来予測中心商業地域の外縁部に所在する在来地域であり、駅ビルの開業に伴う収益性の高まりにより地価は反転の兆しを見せているが、客足の集積するエリアからはやや離れているためその動きは比較的弱い。
市場の特性同一需給圏は、大分市中心市街地外縁の商業地域と把握した。需要者は、県内外の法人のほか一般投資家も想定される。駅ビルの開業に伴う中心市街地の活性化から収益性も期待できるため地域内においては高値での取引も見られる。市場の中心となる価格帯は物件により様々で、見出すことは困難である。
一般的要因駅ビルの開業に伴う市街地中心部の活性化により中心部の商業地域の収益性は高まっているが、郊外の路線商業地への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2356415
北緯 131度6122189

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大分県大分市大字木田字道尻２５１番ほか１筆大分県大分市中央町１丁目７７番大分県大分市中央町３丁目１５７番大分県大分市府内町３丁目８０番大分県大分市末広町２丁目６４番ほか１筆大分県大分市大字細字河原田１００３番１ほか１筆大分県大分市大字三川字土居畑４７６番ほか５筆の一部大分県大分市舞鶴町２丁目６２６０番２大分県大分市錦町２丁目３３６１番大分県大分市金池南２丁目２９０５番２大分県大分市大字羽屋字町口８２５番３大分県大分市大字東上野字百合野２３８２番大分県大分市東春日町７７番大分県大分市王子北町４０番１大分県北海部郡佐賀関町大字関字山田１３９６番大分県大分市大字勢家字春日浦８４３番７０大分県大分市大字八幡字善神王田２３番６大分県北海部郡佐賀関町大字関字上浦町２２０６番１大分県大分市中央町３丁目４番大分県大分市大字志村字谷ケ迫２１５番１９大分県北海部郡佐賀関町大字関字園４５８番３大分県北海部郡佐賀関町大字関字上浦町２２５７番大分県大分市長浜町１丁目１３９７番２大分県大分市大字木上字世利門３１２番３大分県大分市都町２丁目５番外大分県大分市大字東上野字土岐屋２１７０番大分県大分市中央町１丁目７０番大分県大分市城崎町２丁目５９００番大分県大分市舞鶴町２丁目６２６８番３７大分県大分市長浜町３丁目３４４９番２外大分県大分市金池南１丁目１１４３番１１大分県大分市大字関字上浦町２２５７番

参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード