大分県大分市岩田町３丁目３４番(牧駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


72,800円

2016年01月01日に行った大分県大分市岩田町３丁目３４番(大分県大分市岩田町３−３−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,800円/㎡としました。

大分県大分市岩田町３丁目３４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市岩田町３丁目３４番
住居表示岩田町３−３−１９
価格72,800円/㎡
交通施設、距離牧、1,000m
地積261㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況区画整然とした一般住宅の建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

開静子氏による調査レポート

不動産鑑定士開静子
価格72,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因岩田町は住環境の優れた閑静な住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はないが、利便性・居住性が着目され、取引も堅調である。
地域要因の将来予測街区が整然とし、大分川を挟んだ市中心部で、文教施設への接近性も概ね良好な住宅地域として熟成しており、居住環境の良好な住宅地域を形成していることから、地価は横這い傾向で推移するものと思われる。
市場の特性 同一需給圏は、大分川と乙津川の間に広がる区画整理済の住宅地域。主たる需要者は市内在住の個人を中心とした有資産家である。街区は整然とし居住環境は良好で、市内中心部への接近性も概ね良好であることから一定の需要は認められるが、地価が相対的に高く総額の張る物件については購入者が限定される傾向にある。需要の中心価格帯は、標準的規模の土地で総額2，000万円程度、新築の戸建物件は3，500万∼4，000万円が需要の中心である。
一般的要因一昨年は消費税増税に伴う駆け込み需要の反動で取引件数・住宅着工件数が落ち込んだが昨年は駅ビル開業もあり駅南を中心に持ち直しを見せている。

此本純也氏による調査レポート

不動産鑑定士此本純也
価格72,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因ミニ開発等により中規模画地の細分化が見られるようになった。
地域要因の将来予測市の中心部に近い閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状で推移すると予測する。長年続いた地価下落により値頃感が生じており、需要は高まりつつある。
市場の特性同一需給圏は岩田町、津留地区等のほか、大分川西側の舞鶴町、長浜町等の中心部近郊の住宅地域。需要者は中心部近郊に勤務する個人が中心である。付近に教育施設が多く立地する利便性の良い閑静な住宅地域であり、近年ではミニ開発のほか高めの取引価格も見られる等、需要は高まりつつある。土地は270㎡程度で2，000万円前後を中心に取引が行われており、新築の戸建物件の供給は殆ど見られない。
一般的要因景況感改善の動きは続いているが、個人の所得環境は改善の実感が未だ乏しく、慎重な動きが続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度238464
北緯 131度6286451

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

牧駅(地価相場 72,650円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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