大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００(高城駅・牧駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


81,000円

2016年01月01日に行った大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００(大分県大分市明野北５−１−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,000円/㎡としました。

大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市明野北５丁目１６８１番７００
住居表示明野北５−１−１９
価格81,000円/㎡
交通施設、距離高城、2,400m
地積753㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層店舗、共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況東20.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

折原修己氏による調査レポート

不動産鑑定士折原修己
価格81,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺における郊外型大規模複合商業施設の影響から沿道型サービス施設は苦戦を強いられており、需要は少ない。
地域要因の将来予測県道沿いの路線商業地域であるが、明野アクロスタウン及びパークプレイス等大型複合商業施設との競合により需要は弱含みのため、地価は下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は大分市内中心部周辺の幅員の広い路線商業地域であり、需要者の属性は不動産業者及び自己所有の法人が中心であり、近年の取引は少ないものの自用の建物を目的とする法人を中心に推移している。中心価格帯は画地規模・形状等による需要動向の差から5，000万円∼1億円程度と幅がある。
一般的要因大分駅ビルが新規開店し、パークプレイス及びわさだタウンも顧客流出を防ぐための競争が激化しており、他の地域も影響を受けている。

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格81,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はない。他の複合商業施設の存するエリアと比較した競争力が弱く地価は下落傾向で推移すると思われる。
地域要因の将来予測成熟した路線商業地であり、今後も現状で推移すると予測されるが、大規模なショッピングモール等の存するエリアと比較した競争力の程度は低く地価は下落傾向で推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は大分市周辺市街地の路線商業地の存する圏域である。需要者は、ロードサイド型施設を展開する法人又は地元事業者が中心である。積極的な事業地需要は見受けられないが安値物件に対しての引き合いは比較的旺盛である。市場の中心となる価格帯は物件により様々で、見出すことは困難である。
一般的要因駅ビルの開業に伴う市街地中心部の活性化により中心部の商業地域の収益性は高まっているが、郊外の路線商業地への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

岩石台地

岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中)

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生,ヤブツバキクラス域自然植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2261913
北緯 131度6591546

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高城駅(地価相場 56,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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