大分県大分市星和台２丁目６３９番３４(敷戸駅・大分大学前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


40,400円

2016年01月01日に行った大分県大分市星和台２丁目６３９番３４(大分県大分市星和台２−１２−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,400円/㎡としました。

大分県大分市星和台２丁目６３９番３４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市星和台２丁目６３９番３４
住居表示星和台２−１２−５
価格40,400円/㎡
交通施設、距離敷戸、1,200m
地積202㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

脇坂敬規氏による調査レポート

不動産鑑定士脇坂敬規
価格40,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内の一大住宅団地の一つであり、団地による利便性の差や高齢化問題もあるが、周辺団地の販売価格の状況から見ても底入れ感が出てきた。
地域要因の将来予測高台に戸建住宅が建ち並ぶ、郊外に位置する古くからの住宅団地として今後とも現状で推移すると予測する。代替・競争関係にある周辺団地の堅調な宅地需要の影響もあり、地価は横ばいと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市の南から南西部に位置する敷戸及び稙田地区の住宅地の範囲。需要者の中心は20代から40代のファミリー層である。昭和40年代から大型宅地開発が行われたが、住民の高齢化も進行している。現在も中小規模の住宅地開発が見受けられるが、中古住宅を含め古い団地も需要者の選択肢となっている。土地は800万円程度が、新築戸建で3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因低水準の住宅ローン金利、政府の住宅取得促進政策、さらに2017年4月の消費税率引き上げもあり宅地開発や建設工事で一部業者に逼迫感がある。

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格40,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因造成時期が古く、居住者の年齢層が高いが、同一需給圏内での不動産取引は増加傾向にあり、地価は下げ止まりつつある。
地域要因の将来予測昭和50年代初めに分譲された大規模住宅団地で、最近の分譲地に比べると画地規模が大きく、居住者の年齢層は高い。大分市郊外南部の分譲住宅地は供給も多いが、地価は下げ止まり傾向にある。
市場の特性 同一需給圏は、敷戸・光吉・寒田地区を中心とする分譲住宅団地一帯である。需要者の中心は市内に居住する中堅所得者層である。周辺には小中規模の住宅団地の分譲が多く、やや供給過剰気味となっている。土地は200㎡程度で800万円程度、中古住宅は1，000万∼1，200万円程度が需要の中心である。
一般的要因住宅着工件数は消費税増税前の駆込み需要の反動による減少から回復しつつあり、地価下落率は縮小又は横這い傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度1920799
北緯 131度6204581

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)大分大学前駅(地価相場 28,000円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)中判田駅(地価相場 28,000円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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