大分県大分市明野西１丁目４４番(牧駅・高城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
60,200円
2016年01月01日に行った大分県大分市明野西１丁目４４番(大分県大分市明野西１−１４−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市明野西１丁目４４番 |
| 住居表示 | 明野西１−１４−５ |
| 価格 | 60,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 高城、2,800m |
| 地積 | 294㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
利根健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 利根健司 |
|---|---|
| 価格 | 60,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大きな地域要因の変動はない。居住環境に優れ比較的に需要の優れる地域であるため地価の下げ幅は少ない。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした閑静な住宅地域を形成しており、居住環境も比較的良好なため安定した需要があり、地価は今後も現状にて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は「明野」地区を中心とする大分市東部の住宅団地と判断した。需要者の中心は、市内に居住する中堅所得階層である。区画整然とした街区や生活面での利便性に比較的優れるため同一需給圏外からの転入等も見られ、底堅い需要がある。取引においては、土地総額1，500万円∼2，000万円、新築戸建総額2，500万円∼3，500万円が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 人口、世帯数とも増加傾向にあり大分駅周辺の開発に伴う経済効果や雇用の回復基調に伴い不動産市場回復の下地は整ってきている。 |
石田恵子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石田恵子 |
|---|---|
| 価格 | 60,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域の中核商業施設あけのアクロスタウンが10年ぶりに売場面積を大幅に増やして大規模リニューアルを行っており、利便性の向上が期待される。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした環境良好な住宅地域で、近年周辺地域の供給過剰により地価は弱含みであったが、下落による価格調整が進み、割高感が解消されて地価は下げ止まりつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分市東部の明野地区を中心とする開発住宅団地群からなる住宅地域。需要者は市内居住の中堅所得者層。昭和40年代に臨海部企業の社宅用地等として開発され、新規供給は旧社宅跡地のマンション供給・戸建分譲が中心である。利便性、居住環境が良好で人気が高く需要は底堅い。長年の価格下落により割高感が解消され地価は下げ止まりつつある。中心価格帯は土地で1200万円∼1800万円、新築戸建で3000万円∼3500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 基盤整備された大分駅周辺住宅地は上昇し近郊は下げ止まり地点が増加しているが、居住条件の劣る地域は依然下落傾向にあり、二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 岩石台地岩石質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：5点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2282823 北緯 131度6488747 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
牧駅(地価相場 72,650円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)鶴崎駅(地価相場 46,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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