大分県大分市大字古国府字刈田４０７番１外(古国府駅・滝尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


86,300円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字古国府字刈田４０７番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,300円/㎡としました。

大分県大分市大字古国府字刈田４０７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字古国府字刈田４０７番１外
住居表示 
価格86,300円/㎡
交通施設、距離古国府、950m
地積1,506㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗兼作業場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況郊外型店舗、小規模店舗が建ち並ぶ路線商業地域
前面道路の状況北20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

龍原有氏による調査レポート

不動産鑑定士龍原有
価格86,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変化は見受けられないが、市内の繁華性が高い路線商業地では、地場の法人による需要が見られるようになってきている。
地域要因の将来予測沿道型店舗が建ち並ぶ幹線市道沿いの路線商業地域であり、店舗の入れ替わりはあるものの、当面は現状程度で推移すると予測する。店舗の集積度が高い地域であり、地価は微減から横這い程度で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市近郊から郊外にかけて存する路線商業地域の範囲。需要者は、地元資本の事業者が中心であり、県外法人も考えられる。商業地に対する需要は未だ活発ではないが、大分駅ビルの開業・東九州自動車道の県内全線開通等地域経済へのプラス要因や長年の地価下落により割高感は概ね解消され、地価は下げ止まりつつある。需要の中心となる価格帯は、画地条件により異なるため総額では見いだせないが、単価的には7万円∼10万円／㎡程度である。
一般的要因人口は微増傾向で推移しており、県庁所在地として一極集中化傾向にある。平成27年4月に大分駅ビルが開業する等大分駅周辺地区は発展している。

上治昭人氏による調査レポート

不動産鑑定士上治昭人
価格86,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外大規模複合商業施設との競合のなか、事業用不動産に対する需要はやや弱含みであるが、地価は下げ止まりつつある。
地域要因の将来予測郊外の大規模複合商業施設との競合により路線商業地域の土地需要は弱含みであるが、地価は景気持ち直しの影響により、下落幅が縮小していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市街地近郊の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心はロードサイド型の店舗を営む法人のほか地場の法人である。国道10号と国道210号とのバイパス道路沿いであるが、近年大規模商業施設への顧客の流出が見られ、ロードサイド型店舗用地の需要はやや弱含みである。需要の中心となる価格帯は土地1，500㎡程度で1億円∼1．5億円程度である。
一般的要因地方経済は、緩やかな景気持ち直しの動きが広がりつつあるなか、企業の設備投資は弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2159461
北緯 131度6060338

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字大分字上井東４３０３番１大分県大分市大字永興字西ケ台１２９０番５大分県大分市大字羽屋字大坪５８番７大分県大分市大字羽屋字花園７８７番３大分県大分市上野丘西３０５番８大分県大分市大字羽屋字舞給７９番１２大分県大分市大字永興字東屋敷３４６番１大分県大分市大字古国府字五反田６０５番２大分県大分市大字羽屋字太田２１５番１

参考：近隣駅の地価相場

古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)敷戸駅(地価相場 52,200円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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