大分県大分市下郡中央２丁目２４８番(牧駅・滝尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
68,400円
2016年01月01日に行った大分県大分市下郡中央２丁目２４８番(大分県大分市下郡中央２−８−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市下郡中央２丁目２４８番 |
| 住居表示 | 下郡中央２−８−３４ |
| 価格 | 68,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 牧、1,700m |
| 地積 | 170㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
石田恵子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石田恵子 |
|---|---|
| 価格 | 68,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成28年度に庄の原佐野線「新大分川橋（仮称）」が完成予定で、大分駅周辺・大分インターチェンジへのアクセスの向上が期待される。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理事業が完了し、居住環境良好な住宅地域として熟成が進み、需給は安定的に推移している。付近では庄の原佐野線延伸による大分川架橋工事が進捗しており、中心部へのアクセス・利便性向上が期待される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、下郡土地区画整理区域の住宅地域一円。需要者は大分市居住者が中心で市外からの転入も見込まれる。区画整理事業完了後約10年経過し地域内の幹線道路沿いには店舗が建ち並び、利便性及び居住環境の良好な住宅地域として熟成が進んでいる。供給が少ないことから販売物件の滞留期間は短く、需要は底堅いものがある。取引の中心的な価格帯は土地総額で1100万円∼1500万円程度、新築物件は3000万円∼3500万円程度。 |
| 一般的要因 | 基盤整備された大分駅周辺住宅地は上昇し近郊は下げ止まり地点が増加しているが、居住条件の劣る地域は依然下落傾向にあり、二極化が進んでいる。 |
土師一弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土師一弘 |
|---|---|
| 価格 | 68,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都市計画道路下郡中判田線が昨年2月開通し、庄の原佐野線が平成28年度中に全線供用開始予定で今後更なる利便性の向上が期待される地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺幹線は商業集積が高まっており、今後とも利便性が良好な住環境を維持すると予測される。地権者の土地保有意識が強いため供給は少ない一方、需要は多いため、地価水準は今後も底堅く推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下郡土地区画整理地区内一帯及びその周辺の住宅地域。需要者は大分市居住者が中心である。東側の幹線県道沿いは路線商業地域を形成し、利便性は良好である。今後、都市計画道路「庄の原佐野線」が全線開通すると、大分駅の南口までほぼ一直線で結ばれ、更なる利便性の向上が期待される。土地は150∼200㎡で1，100万∼1，600万円程度、新築の戸建物件は3，000万∼4，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 住宅着工件数は消費税増税前の駆込み需要の反動による減少から回復しつつあり、地価下落率は縮小又は横這い傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2254073 北緯 131度6346367 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
牧駅(地価相場 72,650円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)高城駅(地価相場 56,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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