大分県大分市新春日町１丁目１１６５番５(大分駅・西大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
73,600円
2017年01月01日に行った大分県大分市新春日町１丁目１１６５番５(大分県大分市新春日町１−１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を73,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市新春日町１丁目１１６５番５ |
| 住居表示 | 新春日町１−１−１３ |
| 価格 | 73,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大分、1,200m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南3.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
日下部洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日下部洋一 |
|---|---|
| 価格 | 73,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 日豊本線高架化に伴い国道210号の大道陸橋が平成22年度に撤去され、大分駅近辺の開発適地減少に伴い近隣南方でも分譲マンションが販売中。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道210号の大道陸橋が平成22年度に撤去され大分駅南地区とのアクセスが向上するとともに、平成24年末には近傍に大型スーパーもオープン、隘路が連続する住宅密集地ながら地価は上昇基調に転じつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中心市街地の西側に位置する春日・王子地区を中心とする既成住宅地域。需要者の中心は比較的所得水準の高い階層に限定される。近隣一帯は幅員の狭い既成市街地を形成する一方、西方に大分市総合運動公園が控え、国道210号の大道陸橋撤去により大分駅南地区との連続性が向上、利便性の高い住宅地域として見直されつつある。需要の中心となる価格帯は200㎡前後の画地で総額1，500万円前後、新築戸建住宅は総額4，000万円程度。 |
| 一般的要因 | 人口は微増、世帯数の伸びも鈍化しており、新設住宅着工戸数は「持家」と「分譲」が減少するなか、「貸家」の増加で総戸数は前年並みで推移。 |
脇坂敬規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 脇坂敬規 |
|---|---|
| 価格 | 73,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件が劣るが、駅南地区への接近性が良好であり、文教地区も相まって、堅調な需要が見込まれる。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部近郊の既成住宅地域として今後とも現状で推移すると予測する。利便性が増す大分駅周辺や大分大学付属小学校等にも比較的近い地区であり、堅調な需要から地価は上昇傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大分市中心部への通勤等に関して利便性が高い地域の範囲であり、大分県庁を中心として半径約2．3kmの範囲にある住宅地域。需要者の中心は30代から40代のファミリー層である。文教地区と呼ばれる地域であり、戸建住宅、マンションともに需要は底堅い。土地は1，500万円程度が、新築戸建で3，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 大分駅ビル開業後、利便性が向上する駅南地区であり、周辺住宅地需要も強くなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度23350500000001 北緯 131度5953182 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県大分市大道町２丁目２２２６番２大分県大分市大字鶴崎字羽佐間２７９６番ほか１筆の一部大分県大分市泉町１９３２番６大分県大分市大字勢家字ヤスリ６番２２大分県大分市大字駄原字豆粉田１０００番４５大分県大分市中春日町１１８番大分県大分市東春日町７７番大分県大分市中央町３丁目４番大分県大分市大字三芳字八多田５４６番８大分県大分市王子新町２１番大分県大分市大字関字上浦町２２５７番
参考：近隣駅の地価相場
大分駅(地価相場 114,200円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)賀来駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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