大分県大分市南春日町８９７番１(大分駅・西大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
92,600円
2017年01月01日に行った大分県大分市南春日町８９７番１(大分県大分市南春日町３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県大分市南春日町８９７番１ |
| 住居表示 | 南春日町３−１６ |
| 価格 | 92,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大分、1,300m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに共同住宅等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北7.5m市道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
龍原有氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 龍原有 |
|---|---|
| 価格 | 92,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | スーパーマーケット等の生活関連施設が充実していることに加え、大分駅ビルの開業以降、利便性が向上している。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅地域として概ね熟成しており、今後も現状程度で推移すると予測する。周辺に文教施設が存する環境より需要者の選好性は高く、地価は安定的に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、大分市中心部周辺から近郊にかけて存する住宅地域の範囲。需要者は、市内の中・高所得者層が中心である。近隣地域が存する春日・王子地区は、県立図書館や附属小・中学校等の文教施設が存し、大分駅ビルの開業等で発展している市中心部へのアクセスも良好なため人気が高く、地価は横ばいから微増で推移している。土地は、200㎡程度で1，500万円∼2，000万円程度、新築の戸建物件は3，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 大分市の人口は、微増傾向で推移している。新設住宅着工戸数は、消費税率引き上げ後の低迷期を脱しており、増税前の水準まで持ち直している。 |
日下部洋一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 日下部洋一 |
|---|---|
| 価格 | 92,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR日豊本線の高架化に伴い春日陸橋が撤去（平成21年度）、国道10号や中心部へのアクセスが改善され文教地区として見直されつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 日豊本線高架化により西側に存した春日陸橋が平成21年度に撤去されたことで閉塞感が解消、周辺に文教施設が充実しており地域内に高層分譲マンションが完成するなど土地利用の増進に伴い地価は上昇に転じつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中心市街地の西側に位置する春日・王子地区を中心とする既成住宅地域。需要者の中心は比較的所得水準の高い階層に限定される。近隣周辺は県立図書館や大分大学附属小・中学校等の文教施設が充実しており、地域西側の春日陸橋が撤去されたことで閉塞感も解消され利便性を兼ね備えた文教地区として見直されつつある。市場での需要の中心価格帯は200㎡前後の画地で総額2，000万円以下、新築戸建住宅は4，500万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は微増、世帯数の伸びも鈍化しており、新設住宅着工戸数は「持家」と「分譲」が減少するなか、「貸家」の増加で総戸数は前年並みで推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2374741 北緯 131度5939267 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
大分駅(地価相場 114,200円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)滝尾駅(地価相場 70,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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