地域要因

郊外住宅地域では少子高齢化を背景として潜在的な供給過剰傾向にあるが、市街中心部の住宅地需要は都心回帰希望などにより増加している。

地域要因の将来予測

今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。都心居住指向にあって、地域の住宅地としての選好性は相対的に高くなると思料する。

価格決定の理由

周辺にはアパートも見られるが、規模の大きな画地に限定され、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。また、本地域内でも各種利便性等の如何により、さらに選別が進んでいる。

地域要因の将来予測

良好な居住環境は維持されると予測する。また、長く続いた下落により地価は値ごろ感が生じており、今後も強含み傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅主体の住宅地域に所在して貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅に近い住宅地域で地価は微上昇で推移しているが、高い上昇率に移行する動向はみられず尚数年は同じ動向になると予測される。

地域要因の将来予測

近隣は個別小規模の専用住宅の土地利用が進むものと予測される。地価は最寄駅への利便から底堅い需要が確認でき、微上昇推移となっている。

価格決定の理由

古くからの区画小規模戸建住宅が殆どを占める地域であり、収益想定は非現実的と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似する住宅地域の取引事例から比準した市場の特性が反映された信頼性のある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺商業地などの繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

「三滝通り」沿道地域では今後とも土地利用の多様化及び高度化が進められ、店舗等の集積が進むと予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道23号に近い流通業務地域であり、周辺には中小工業団地も立地するが、地域要因に変動はなく、地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比較的規模のまとまった物流倉庫を中心とする内陸型工業地域であり、自用の工場、倉庫を主体とするため、賃貸市場の形成は未成熟であり、また適切な賃貸事例もなかったので、収益価格は試算しなかった。典型的な需要者は、類似の工業地との交通利便性、環境、行政的条件等の比較の観点にたった比準価格に関心が高いため、類似地域において信頼性のある取引事例を収集でき、これらを比較検討した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺で小規模開発が若干見られるほかは大きな地域変動はなく、競合物件の増加や低額化で競争は厳しい。地価は依然下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

古くからの既存住宅団地で、周辺では農地を小規模開発した住宅地の供給が見られ、競合状態がやや劣るために、需要は弱含みで、地価水準は暫くは下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、自家利用目的の取引が支配的な地域であり、賃貸市場が形成されていない。小規模に開発された住宅団地で、貸家需要が想定できないため収益価格は試算せず、市場の特性を反映した比準価格を中心に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

四日市市中心部に比較的近接した戸建住宅等を中心とする住宅地域である。今後とも現況を維持するものと判断され、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は見られないが、中心市街地に近い、交通量の多い地域で地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

市中心部の交通量が多い路線商業地域で、出退店は見られるが、大きな変動要因に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。需要は堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

近隣には貸店舗等の収益物件も見られるが、土地価格に見合った適正な賃料水準が形成されているとは言えず、収益価格の規範性は比準価格に劣るものである。鑑定評価にあたっては、信頼できる取引事例を収集し得たことから、実証的でより規範性の優れる比準価格を重視し、収益価格を考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の既存住宅地域で、周辺の新興住宅地域と比較して需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする郊外の熟成した住宅地域で、特段の変動要因は認められず、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用の戸建住宅を主とする住宅地域内にあって、賃貸需要が想定できないため、収益価格は試算しない。近隣地域は熟成した住宅地域で、自己の住宅として使用することを目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺に存し地域の特性が類似する事例を中心に規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ふれあいモールなど近鉄四日市駅周辺の商業地繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設に流れていた顧客の一部は還流する傾向が見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、また高層マンションの建設など土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

中心部に比較的近い住宅地域で利便性は良く、土地需要は堅調であり、地価はやや強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

駅に近く、一般住宅・アパート等が混在する熟成した住宅地域であるので、現状で推移するものと予測する。市中心部の利便性の高い住宅地に対する需要回復により、地価は安定的又は上昇が見込められると予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅の中に共同住宅も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく間口も狭いため事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅近くでは飲食店の立地も目立つが、本地域については高い繁華性は認められないものの利便性や希少性は高く地価も堅調に推移している。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅に比較的近く店舗や事務所のほか共同住宅等も見られ、当面は現状のままの推移が予測される。

価格決定の理由

当該近隣地域は市街地内に形成された既存商業地域であるものの、収益性に着目した土地の価格形成が未成熟であり、土地価格に関する意思決定に際しては取引市場における動向を注視する傾向が見られる。よって現実の複数の取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅から徒歩圏内に位置し、利便性が比較的高く、需要は安定的に推移している。周辺では高値での引き合いも見られ地価も上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、小売店舗、一般住宅等が混在する既成商業地域であり、主たる需要者である個人事業主等による自用目的の取引が多く、新規の賃貸事業を目的とした取引は希薄である。市内の類似する商業地域に存する信頼性の高い取引事例より求めた比準価格は、市場参加者が重視する価格であると思料する。従って、収益価格は参考とし、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、代表標準地との均衡は概ね得ていると判断した。

地域要因

臨海部に位置する熟成した工業地域であり、土地利用の状態にほとんど変化がない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自社工場が多く、賃貸物件での工場等の経営はほとんど見られない地域である。賃貸市場は未成熟であり、適正な賃料水準の把握が困難である。このため、収益価格の試算は断念した。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い居住環境及び利便性が良好な住宅地域で、需要は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、特段の変動要因がなく、現状維持で推移すると予測する。中心部へのアクセス等の利便性が比較的良好であるため、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

古くに開発された戸建住宅を主体とする住宅地域で、貸家住宅経営の合理性が認められないため、収益価格は試算しない。近隣地域は戸建住宅を主体とする既存の住宅地域で、自己の住宅として使用することを目的とする取引が中心であり、快適性が重視される地域である。また、本件では周辺の住宅団地等に存する規範性の高い事例から比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活上の利便性は比較的良好であるが、工業系物件が周辺に立地しており、居住環境は比較的劣るために、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

四日市コンビナート周辺の既成住宅地であり、特に大きな変動要因は見当たないものの、住環境の程度が劣り、需要は弱含みで、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件はあまり見られず、賃貸経営を目的とした不動産投資は少なく、自家利用目的の取引が支配的な地域であるため、収益価格は試算しなかった。従って、市場の特性を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。対象地域の土地需要は一定の底堅いものがあり、需要は回復基調にある。

地域要因の将来予測

今後ともゆるやかに居住環境の整備が進むと予測する。地域の住宅地としての選好性は相対的に高くなると思料する。

価格決定の理由

標準地は規模が小さく、共同住宅などの収益向け建物を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、また居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は比準価格を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はないが、熟成が進む住宅団地で、選好度においてやや劣る当該地域では下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は戸建住宅向けに開発された住宅団地内に所在し、共同住宅の想定が非現実的であるため、収益価格は適用しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であり、市場参加者は意思決定に際して居住環境の快適性・利便性等に関心が高く、これを実証的にあらわす比準価格を重視するため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近鉄四日市駅周辺では景気回復の動きが見られる。当該近隣地域に目立った動きはないが、文化会館利用者等の通行もあり、堅調な需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には貸店舗も多いが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格の水準は低位に求められた。賃貸経営を目的とした土地取引はほとんど見ることはできず、地価水準の形成は自社利用を前提としたものである。よって市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地との均衡も得られていると判断する。

地域要因

郊外の高台に立地する熟成した住宅団地であり、著しい地域要因の変動はないが、需要のある地域で、地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ熟成した郊外の住宅団地であり、著しい地域要因の変化はないが、需要も比較的高く、今後も安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

郊外の丘陵地に形成された戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として、自己利用目的の取引がほとんどであり、土地の画地規模等から賃貸経営は不合理と判断されるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域に所在する信頼性のある複数の取引事例から査定されており、市場の動向を反映した実証性の高い価格が求められた。したがって、市場の実態を反映し、規範性が高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因についての大きな変動はない。周辺には大規模団地や小規模の新興住宅地も多く、競争力ではやや劣るが、地価は下げ止まっている。

地域要因の将来予測

大規模団地の間に位置する一般住宅を主体とする住宅地域で、新規の開発余地が限られており、現状のまま推移する地域と予測される。鉄道駅への利便性に優れた地域で、地価は下げ止まっている。

価格決定の理由

戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算されたものである。市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的に示している比準価格への関心が高く、また、信頼性の高い取引事例も収集し得ていることから、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は0％に近づいている。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主体とする熟成された住宅地域で、土地利用は現状のまま推移するものと予測される。周辺地域では、新規分譲住宅の供給がみられ、やや供給過剰感もあり、地価は依然として下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

古くに開発された郊外の住宅団地であり、賃貸アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場はまだ未熟成にあるため収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する地域の取引事例から求められた市場の特性を反映した実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

郊外の住宅団地で、地域内に大きな変動要因は見られない。地域内で土地取引は認められるが、価格水準は弱含み傾向にあり、需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

熟成した郊外の住宅団地であり、一部で建替え等の動きが見られ、一定程度の土地取引は見られるが、取引価格水準は弱含みである。今後も概ね現状で推移するものと見込まれるが、需要はやや弱い。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅の想定は経済合理性の観点から非現実的であるため、収益価格を試算しなかった。近隣地域での土地取引は、自己居住用としての取引が大部分であり、需要者は市場での取引価格の動向を重視して行動するものと考える。よって、取引市場の動向の反映面に富む比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前立地により、高い集客力が維持され、高層マンションの竣工が予定され、開発期待が高いマンション用地の需要は堅調であり、地価は底堅く推移。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅前の商業地域で、駅北口のふれあいモール完成により駅前エリア全体として、集客が持ち直しており、空地においてもマンション竣工が予定されており、開発効果への期待が高まっている。

価格決定の理由

貸事務所・貸店舗等も存するが、投資採算性に見合う賃料水準が形成されていないために収益価格はやや低位に試算された。賃貸による限定的な収益性よりもマンション・ホテル開発等経営戦略上の事業経営を主体として投資行為が行われる商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、同一需給圏内における地価動向等に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。県内最高地であり代表標準地との規準は困難である。

地域要因

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

近鉄四日市駅東側の飲食店等が建ち並ぶ商業地域で、周辺地域では新規出店も見られ店舗需要が回復傾向にある。当該地域においても周辺地域の影響を受け、やや回復傾向にある。

価格決定の理由

近隣地域内は貸店舗等の収益物件も多く見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。賃貸による収益性よりも事業の採算性を重視する商業地域であるので、市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性のある住宅地域であるが津波懸念のため地価は−1％∼−3％の下降率で推移しており、他の地域からの流入は期待できない状況にある。

地域要因の将来予測

古くからの建物を主体とする既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。河畔の津波情報リスクから流動性は低く、地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

小規模住宅が殆どを占める住宅地域であり、対象標準地は間口も狭く共同住宅を想定することは非現実的であるので、収益価格は試算しなかった。比準価格は、関連する同種別の取引事例より求めた市場の実態を反映した信頼性のある価格である。従って、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、代表標準地との均衡性は妥当な範囲にある。

地域要因

中心部の商業地の土地需要は堅調である。マンション適地は人気がある。需要は安定基調であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域内においてはテナントビル等も存するが、店舗の種類により賃貸条件が異なるテナントも見られる。自用物件も多く見られることや市場参加者が土地価格を判断するときにおいて収益性よりも周辺の取引相場を重視して価格の判断をしている状況が窺える。従って、市場の実態を反映している比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近鉄四日市駅に近い低層の飲食店舗が多い商業地域で、店舗需要が回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

低層の飲食店舗を中心とする商業地域で、近鉄四日市駅に近いことから店舗需要は堅調であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の店舗が中心で、貸店舗ビル経営等を前提とした新規土地取得の動きは殆どみられないため、収益価格は規範性が劣る。これに対し、比準価格は実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件では取引時点が比較的新しく近鉄又はJR四日市駅から徒歩圏内の規範性の高い事例を採用しているため、信頼性が優る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は市街地中心部の商業地域で、土地利用の動向に大きな変化は見られないが、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗併用住宅ビル等が建ち並ぶ商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。中心市街地の利便性を有し、不動産需要の回復に伴い、地価はやや上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

中心市街地の幹線道路沿いにある商業地域で、自用目的の取引が主であり、賃貸用の店舗兼住宅としての取引は十分に成熟していないため収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性の高い事例を基に査定しており、当該市場の特性を十分反映したものと判断される。よって比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な居住環境にある郊外型住宅団地。比較的市街地に近い。概ね熟成しており、地域要因に目立った変化は認められない。

地域要因の将来予測

近鉄湯の山線沿いの南側丘陵地に、松本から川島方面にかけて形成されてきた住宅団地群の一角である。市街地に比較的近く居住環境は良好。熟成しており、現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺に収益物件は見いだせず、共同住宅を想定するのは現実性を欠く。このため収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心部における商業地の潜在的土地需要は回復している。まとまった規模であればマンション用地としての需要は堅い。地価は上昇傾向が見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己使用目的の居宅を兼ねた店舗が多く、取引において自用目的が中心であり、賃貸用途を前提とした建物は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。従って、自用目的の取引を中心としているため比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。