三重県四日市市小古曽６丁目２０５６番３(内部駅・小古曽駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


43,600円

2016年01月01日に行った三重県四日市市小古曽６丁目２０５６番３(三重県四日市市小古曽６−７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,600円/㎡としました。

三重県四日市市小古曽６丁目２０５６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市小古曽６丁目２０５６番３
住居表示小古曽６−７−８
価格43,600円/㎡
交通施設、距離内部、400m
地積183㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況東6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田直人氏による調査レポート

不動産鑑定士前田直人
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地南部郊外の既成住宅地域である。街路の配置が悪く、周辺では大規模な住宅地供給も予定されており、競争力が弱い。地価も下落基調にある。
地域要因の将来予測周辺では大規模開発による住宅地の新規供給が予定されており、小規模開発等による住宅地供給も続いている。かかる新興住宅地等との比較から需要はやや弱い。地域内に変動要因はなく概ね現状での推移が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、四日市市南部の住宅地域を中心とした圏域である。需要者は四日市市内の通勤者又は居住者である個人が中心であると思料する。周辺では大規模開発による住宅地の新規供給が予定されており、小規模開発等による住宅地供給も続いている。新興の住宅地等との比較において、やや需要は弱い。土地は標準面積180㎡程度で、総額800万円前後、新築の戸建物件は2，200万円∼2，400万円程度が需要の中心であると思われる。
一般的要因当市の人口は概ね横ばい傾向にある。取引件数は前年比で減少している。利便性の高い住宅地需要は堅調であるが、利便性に劣る住宅地需要は弱い。

船橋俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士船橋俊一
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価が微下降で推移している四日市中心部周辺の住宅地域で、下降率は縮小動向。
地域要因の将来予測高台の熟成した既成住宅地域で、用途的に安定した地域を形成しており、大きな変動要因は特になく、地価は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市南部の住宅地域一円で、需要者は四日市市内の居住者が中心である。幹線道路、近隣型商業施設等に比較的近い高台の既成一般住宅地域で居住環境は普通程度である。土地は180㎡程度で800万円程度、新築の戸建住宅は2，300万円前後程度が需要の中心となっている。
一般的要因四日市市の人口は約31万人で過去1年間で約−0．2％とほぼ横ばい。大きな宅地供給要因の企業の旧社宅は造成中か分譲が完了に近い状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9286477
北緯 136度5867

参考：該当物件周辺マップ

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三重県四日市市大治田町字小方繩６１２番及び６６９番１三重県四日市市大字日永字山之越３５８１番１三重県四日市市大井の川３丁目３３番１三重県四日市市波木町字加登美９５５番三重県四日市市采女町松ノ木１６１１番４三重県四日市市日永５丁目２１２６番２三重県四日市市大治田３丁目１８１番１外三重県四日市市河原田町字相名１４０４番４９三重県四日市市釆女町字南谷３６１２番三重県四日市市川尻町字古屋敷４５０番外三重県四日市市城東町８１７番２外三重県四日市市大字千歳町１番５２三重県四日市市釆女町字松ノ木１６０７番１０三重県四日市市南富田町３６番三重県四日市市八千代台３丁目１番４９三重県四日市市前田町２８４番５

参考：近隣駅の地価相場

内部駅(地価相場 47,750円/㎡)小古曽駅(地価相場 52,300円/㎡)追分駅(地価相場 60,900円/㎡)泊駅(地価相場 61,400円/㎡)河原田駅(地価相場 43,200円/㎡)南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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