三重県四日市市塩浜本町１丁目４番外(塩浜駅・海山道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


53,900円

2016年01月01日に行った三重県四日市市塩浜本町１丁目４番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,900円/㎡としました。

三重県四日市市塩浜本町１丁目４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市塩浜本町１丁目４番外
住居表示 
価格53,900円/㎡
交通施設、距離塩浜、300m
地積402㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗、営業所の多い路線商業地域
前面道路の状況東18.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川裕規氏による調査レポート

不動産鑑定士市川裕規
価格53,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因塩浜街道沿いの地域であり、交通量は多いが、モータリゼーションへの対応に遅れている店舗が多く、商勢は停滞している。
地域要因の将来予測旧来型店舗、営業所主体の沿道地域として熟成度が高い。大きな変容・発展要因が見当たらず、商勢は停滞傾向で推移していく可能性が高い。
市場の特性同一需給圏は、おおむね四日市市を含む北勢地域の低層店舗や営業所が主体の商業地域。需要者は市内所在の事業者が中心である。商業施設の大型化や郊外化が進む中、旧来型店舗や営業所が主体の地域における需要は弱い。市場の二極化を反映し、画地規模や繁華性の程度によって価格にはばらつきがあり、中心となる価格帯を見出し難くなってきているのが実情である。
一般的要因利便性の高い市中心部では、マンション素地の需要が旺盛なこともあり、地価上昇傾向にある。

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格54,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因顧客は市街既成商業地域から、イオンなどの大規模商業施設に流れており、在来商業地需要は依然として弱い傾向が続いている。
地域要因の将来予測沿道地域の店舗種類や規模などは変化するものの、近い将来の大幅な地域変化は予測されない。地域の土地購入需要は借地需要と比べて弱い傾向は今後とも続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市及び隣接市町の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は圏内の事業者であるが、三重県や東海地方などの広範囲を活動領域とする事業者の需要もある。目先の地域経済は起伏があるが、回復を期待する事業者の事業マインドは上昇方向にある。しかし、依然として借地需要と比べて土地購入需要は弱い。事業種類及び内容により必要面積が異なるため、取引規模や総額の中心は見いだせない。
一般的要因大手企業業績の好転などを背景として、消費税増税や過度な円安の進展等のマイナス要因もあるが、総合的な地域経済はゆるやかな回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9311632
北緯 136度6232059

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塩浜駅(地価相場 52,300円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)北楠駅(地価相場 43,200円/㎡)追分駅(地価相場 60,900円/㎡)泊駅(地価相場 61,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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