三重県四日市市小浜町４番７(塩浜駅・南四日市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,200円

2017年01月01日に行った三重県四日市市小浜町４番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,200円/㎡としました。

三重県四日市市小浜町４番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県四日市市小浜町４番７
住居表示 
価格43,200円/㎡
交通施設、距離塩浜、600m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木勝己
価格43,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域自体に特段の変動要因はないが、住環境でやや劣るため選好性が低下しており、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅主体の既成住宅地域として熟成しており、今後も土地利用に大きな変化はなく現状を維持するものと予測する。住環境でやや劣ることから需要は低調であり、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、四日市市南部の戸建住宅を中心とした住宅地域。需要者の中心は四日市市内の居住者及び周辺工場への市外在住の通勤者であると考える。市南部には大規模住宅団地のほか、新規の大規模宅地開発も見られることから宅地供給は増加傾向にある。一方、当地域は周辺に各種製造工場や倉庫等が立地し、住環境でやや劣ることから需要は弱含みである。土地取引は総額で1，000万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因四日市市の人口は横ばいで推移している。景気回復基調の中、不動産市場は市街地を中心に需給改善が進行するが、沿岸部では需要不振が続いている。

九鬼精一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士九鬼精一郎
価格43,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道23号に近い居住環境に劣る住宅地で、需要は弱く、地価は下落している。
地域要因の将来予測国道23号と近鉄名古屋線との間の熟成の進む既成住宅地域で、発展的要素に乏しく、現状のまま推移し、地価は依然として下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、四日市市南部の戸建住宅地。需要者は同一需給圏内に居住する一次取得者が中心である。市街地の住宅地であり、宅地分譲等の供給は見られるが重要は弱含み。土地は200㎡程度で1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が取引の中心。
一般的要因四日市市の人口は横ばい傾向にある。景気は、このところ弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9337184
北緯 136度6174979

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

塩浜駅(地価相場 52,300円/㎡)南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)泊駅(地価相場 61,400円/㎡)追分駅(地価相場 60,900円/㎡)北楠駅(地価相場 43,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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