三重県四日市市楠町北五味塚字乾２０２５番３(北楠駅・楠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
42,300円
2016年01月01日に行った三重県四日市市楠町北五味塚字乾２０２５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県四日市市楠町北五味塚字乾２０２５番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 北楠、350m |
| 地積 | 162㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
船橋俊一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 船橋俊一 |
|---|---|
| 価格 | 42,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 生活利便性のある住宅地域であるが津波懸念のため地価は−1％∼−3％の下降率で推移しており、他の地域からの流入は期待できない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 古くからの建物を主体とする既成住宅地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。河畔の津波情報リスクから流動性は低く、地価は弱含みで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね四日市市の海岸線に近い住宅地域の存する圏域。需要者は、同一需給圏内在住の個人が中心である。当該地域周辺は、近鉄名古屋線の駅に近く旧来の居住を中心とした土地利用が定着しているが、河川に近く低地にあるため震災リスクが多く考量され価格水準は弱含みの推移を示している。土地は標準的規模の画地で総額700万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 四日市市の人口は約31万人で過去1年間で約−0．2％とほぼ横ばい。大きな宅地供給要因の企業の旧社宅は造成中か分譲が完了に近い状況にある。 |
市川裕規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 市川裕規 |
|---|---|
| 価格 | 42,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 海から比較的近い低地での不動産取引が低調なこともあって、土地利用の状況に変化なし。 |
| 地域要因の将来予測 | 一定の利便性が認められ、地元縁者からの需要はあるが、海から比較的近距離の低地でもあり、需要層の広がりはない。地価下落が続く可能性が高い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、おおむね四日市市域の住宅地域。主たる需要者は地域に対して地縁的選好性を有する者である。海から比較的近い低地に位置する地域については、土地取引は低調なままである。不安定な取引市場の実態を反映し、取引の中心となる価格帯を見出し難くなってきているのが実情である。 |
| 一般的要因 | 値頃感が出てきている市中心部では需要が増す一方で、高齢化が進む団地や利便性が劣る地域では取引が低迷するなど、二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9164447 北緯 136度6257057 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
北楠駅(地価相場 43,200円/㎡)楠駅(地価相場 35,000円/㎡)塩浜駅(地価相場 52,300円/㎡)河原田駅(地価相場 43,200円/㎡)長太ノ浦駅(地価相場 35,000円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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