地域要因

地域要因に特に変動はないが、最寄り駅から距離があるため、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。駅からの経路は傾斜・曲折が多く、また距離も遠いため、需要は弱含みで地価はゆるやかな下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

大阪、神戸への勤務者または事業者の世帯が多い住宅地域の一部であり、自己使用目的の取引がほとんどである。対象標準地は最寄駅から距離があり、貸家に対する需要はほとんど見られないため、収益価格は試算しなかった。当地域は快適性を重視する住宅地域であるため、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、中心市街地への接近性に優れるため、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心に併用住宅も混在する住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に、一部、併用住宅等も混在する既成の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の住商混在地域であり、地域要因に特段の変動はなく、利便性等により需要は底堅い。

地域要因の将来予測

住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。なお、利便性等により地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の取引が中心的であり、周辺における環境等の類似した多数の信頼性のある取引事例を収集し、実証的な比準価格を試算し得た。一方、周辺には収益物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎に求めた収益価格の相対的信頼性は劣ると判断する。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化がみられる。状況に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。今後とも安定した住環境を形成していくものと予測する。地価は横ばいで推移している。

価格決定の理由

小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域に存し、収益目的の取引は少なく自用目的の取引が中心である。地域的特性から賃貸用建物を想定することは妥当ではないと判断されるため、収益還元法は適用しない。よって、本件においては実際の取引に着目して求め市場実態を反映した実証的な比準価格に基づき、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅近接の商業地域であるが、店舗の連たん性や集積が低く、商業地としての需要は弱い。

地域要因の将来予測

中高層の店舗や店舗併用住宅等の見られる地域であり、地域要因に特別の変動はなく、当面は現状を維持しつつ推移すると予測する。地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

需要者の多くは収益性を考慮しつつも市場での取引価格の水準を重要な指標として意思決定を行っていると考えられる。比準価格は市場での成約価格を算定根拠として求めたものであり実証的な価格である。一方収益価格は想定要素を含む手法でありやや精度が劣る。よって実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや距離があり、経路に坂も多い。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は既に一般住宅や併用住宅等が建ち並んだ熟成した住宅地域で、山麓線の背後に存する。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺の土地利用を考慮すると、画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。また、当該地域における取引目的は自己使用が殆どであるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣における格別の変動要因はないが、区画整然とした既成市街地内の住宅地域であり値頃感から相応の住宅需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

一般住宅等の中に事業所等が混在する住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。利便性に富む居住環境と値頃感から相応の住宅需要が見込まれ、当面は概ね安定した地価で推移すると予測する。

価格決定の理由

本件標準地は戸建住宅の中に一部共同住宅も見られる住宅地域にあるが、事業収益の観点から共同住宅を想定することが非現実的であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別な地域要因の変動はないが、最寄駅への接近性及び利便性に良好な住宅地域に位置し、需要も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難な為、収益還元法の適用は断念した。よって本件では代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した実証的で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区内主要駅近接の商業地域であり、地域要因に特段の変動はないが、稀少性等により需要は底堅い。

地域要因の将来予測

中高層の銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲には貸店舗や貸事務所等の賃貸物件も見られる駅前の商業地域であるが、取引は自己使用目的が中心であり、代替性の強い多数の信頼性のある取引事例を収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、賃貸事例については個別性等により規範性のあるものは少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅団地にあって格別な地域要因の変動はない。周辺の分譲団地の供給により不動産市況はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は須磨ニュータウン内の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移していくものと予測する。周辺の住宅団地に比べ交通利便性が劣るため、地価はやや下落基調にある。

価格決定の理由

戸建住宅団地内にあり、経済的に賃貸事業の成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。一方、取引事例は周辺の住宅団地内の自用目的のものが中心で、比準価格は市場の実態を反映している。従って、居住の快適性を重視する住宅地域であることから比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、同時に同一需給圏の他の標準地の価格水準との均衡分析を繰り返し、上記価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

中低層共同住宅を中心とした混在住宅地で、環境・利便性に着目した実需を集め、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中央区と兵庫区との区境付近に位置し、住宅、店舗、中低層共同住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に格別変動はなく、今後概ね現状程度で推移するとともに、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中央区と兵庫区との区境に位置し、自用目的での取引が主な地域で、比準価格については同一需給圏内の類似地域において代替性を有する取引事例から適切に比準した結果、信頼性は高い。一方周辺も含め賃貸物件も見られるが、土地に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、比準価格を採用し、収益価格は参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別の変化は認められない。長田区南部の平坦な住宅地域で利便性の良好な地域である。

地域要因の将来予測

神戸市南部の区画整理済の平坦な住宅地であり、最寄駅や都心への接近性も良く、生活利便施設も集積しており住宅地としての熟成が期待される。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さいため、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の戸建住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業繁華性にやや劣る地域であるが、近時はマンション用地としての需要が地価を下支えしている。

地域要因の将来予測

店舗・事務所のほかマンション等も混在する商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所のほか共同住宅等も見られるが、取引は自己使用目的が中心であり、兵庫区内において代替性の強い取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、周辺には事務所、マンション等の賃貸物件も見られるものの規範性のある賃貸事例は少なく、これを基礎とする収益価格の相対的信頼性はやや劣る。よって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、中心市街地や官公庁等にも比較的近い。実需等を反映して地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も混在しているが、駅接近性等の利便性や環境も重視する住宅地域であり、中層住宅等を主体とする自用目的の取引が中心である。よって、本件鑑定評価額は、比準価格を中心に決定せざるを得ないが、比準価格を試算するために採用した事例に係る各種補修正率の判断の適否等を勘案の上、画地条件及び公法上の規制等の制約から低位に試算された収益価格は参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住環境の良好な中央区西部山手の住宅地域であり、周辺環境に特段変動はない。供給が限定的であるのに対し、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、マンション等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状のまま推移するものと予測する。なお、需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、マンション等の混在する地域であるが、自己使用目的の取引が中心的であり、中央区山手の住宅地又は住商混在地に係る取引事例を多数収集し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、付近にはマンション等も見られるものの、規範性のある賃貸事例は少なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。よって、収益価格は参考に止め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、指定基準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来よりの商業地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

中低層の事務所・店舗ビルが建ち並ぶ中に共同住宅等も混在する商業地域であり、大きな開発等の予定もなく、当面は現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中低層の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、事業用地や収益物件としての需要が中心となる市場環境にあることから、収益採算性の観点からの検討をも十分に行う必要がある。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格に収益価格を関連づけ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗等の集積する板宿駅に近く利便性に優れる地域であるが、旧来の住宅地域で高齢化が進行している。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅を中心とする成熟した住宅地域で特別な変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。駅徒歩圏で利便性は良好であり、地価は安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には収益物件も見られるが、経済的に合理性の認められる賃貸住宅の想定は現実的ではなく、収益目的の取引もほとんど見られないことから収益還元法は適用しない。自用目的の住宅地域であり、市場参加者は周辺での取引価格の水準を指標として意思決定を行うことが通常の地域である。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの既成住宅地域。経路にやや起伏がある。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

起伏を有する地勢で街区もやや雑然とした住宅地域として熟成しており、当分は現状を維持すると予測する。地価は横ばいで推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく、間口も狭小であることから、賃貸経営上、有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益還元法は適用しなかった。当該地域は居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、市場の実態をより反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR高架線・南側、広幅員道路沿いの住商混在地域であり、特に目立った変化は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、マンション、事務所、作業場等が混在する地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

 住工混在地域から共同住宅等の多い住宅地域に移行しつつある地域で賃貸共同住宅等の賃貸例も多く見られる。地域の土地取引は自用目的が中心的であるが、近隣状況に鑑みて、投資採算・収益性等からの再検討も考慮するものとした。同一需給圏において地域的類似性の高い取引事例を収集・比準した市場の実勢を反映する比準価格を標準とし、収益価格も比較考量するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部に位置する住宅地域であり、付近において2017年に大型商業施設が開業予定であるなど、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、大型商業施設等の整備が近隣で予定されており、利便性の向上が期待される。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地域における地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の一般住宅が建ち並ぶ臨海部の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。実需を反映して地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は低層住宅地域として推移するものと予測する。地価は実需を反映してやや弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心に一部共同住宅も見られる住宅地域であるが、地域の土地取引は自己居住用、自用目的が中心である。よって、同一需給圏から収集した地域的類似性、規範性のある取引事例を比準して求めた比準価格を採用し、収益価格は参考程度に留めて、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅の多い区画整然とした住宅地域で、当面は現状の環境下で推移するものと思料する。地価は、緩やかな下落基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的の個人が取引の中心となっている。転勤等に伴う一時的な貸家が見られる以外に賃貸物件は見られず、経済合理性の成り立つ賃貸事業を想定することが非現実的なため収益価格は試算しなかった。比準価格は周辺の団地から規範性の高い事例を収集し得たためその信頼性は高い。以上より代表標準地との均衡に留意し、市場の実態を反映した実証的な比準価格をもって上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

地域要因

国道後背に位置する混在住宅地域であり、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の一般住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、大きな開発の予定等もなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地価はおおむね安定的に推移している。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅や共同住宅、事業所等が混在する市街地内の住宅地域であるが、対象地は画地規模等の制約により、賃貸経営上、有効な賃貸住宅を想定することが困難であったことから、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ駅に近い住宅地域であるが、地域要因に変動はなく、暫くは現状を推移するものと予測する。地価水準は総じて緩やかな下落基調の中、駅に近いことから概ね横這いで推移している。

価格決定の理由

対象標準地は最寄り駅への接近性は良いが中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域に所在している。当該地域では居住の快適性を重視した自用の戸建住宅地としての地価水準が形成されており、収益性に見合った地価水準は形成されていない。したがって、収益還元法の適用は断念した。このようなことから、信頼度の高い複数の取引事例から試算され市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層店舗ビル等が見られる駅近接の商業地域。周辺環境に特段の変動はないが、背後住宅の環境整備を受けて、価格は緩やかな上昇を示している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビル等が見られる駅近接の商業地域である。地域要因に大きな変動はなく、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅近接の商業地で賃貸物件も見られるが、取引は自己使用目的が中心的であり、長田区及び隣接区内において信頼性のある取引事例を多数収集し得た。一方、店舗等の賃料は用途及び契約条件等により個別性が強く、近接する地域内において規範性のある賃貸事例が少ないため収益価格の相対的信頼性はやや劣ると判断する。よって、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、指定基準地価格との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

兵庫運河周辺都市景観形成地域内に存しており、地域要因に顕著な変化は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ中に低未利用地や併用住宅も散在する住宅地域であるが、自己使用目的での取引が支配的な市場環境にあり、事業採算性の観点から、有効な賃貸住宅を想定することが非現実的であったため、収益還元法は適用できなかった。よって、本件においては、信頼性の高い複数の取引事例を基礎資料として算定された比準価格を標準として、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境の良好さと値頃感から、底堅い住宅需要が認められる住宅地域であり、地域内の人口も増加傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅や店舗併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。相対的に良好な生活利便性から発展が期待される地域であり、値頃感から相応の住宅需要が見受けられることから、強含みの地価変動を呈すると予測する。

価格決定の理由

本件標準地は画地規模が小さく間口も狭小であることから、賃貸経営上有効な共同住宅を想定することが困難であるため収益価格は試算しない。本件標準地は自用目的での取引を主として居住の快適性を重視する住宅地域に位置し、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標準地から検討した価格との均衡を踏まえ、代替関係が認められる取引事例から試算した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

付近においてスーパーマーケットが開店予定で、更なる利便性の向上が期待されている。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は引続き緩やかに上昇すると予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等が見られる住宅地域であるが、画地規模において共同住宅の想定は非現実的であり、また自用目的の取引が中心となっていることから、収益価格は試算しなかった。実際の市場における価格を指標として取引が行われていることから、取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。