兵庫県神戸市兵庫区松本通７丁目１０４番４(上沢駅・大開駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


216,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区松本通７丁目１０４番４(兵庫県神戸市兵庫区松本通７−１−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を216,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区松本通７丁目１０４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区松本通７丁目１０４番４
住居表示松本通７−１−８
価格216,000円/㎡
交通施設、距離上沢、250m
地積62㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多く見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格216,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、鉄道駅への接近性に優れ、住環境も良好であることから、需要は堅調である。
地域要因の将来予測一般住宅を中心として共同住宅等も散見される住宅地域であり、地域要因に大きな変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、底堅い実需に支えられて、地域における地価は安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は神戸高速鉄道及び神戸市営地下鉄西神・山手線沿線で、神戸市の中部に位置する住宅地域である。需要者は圏内居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。地区計画等により地域的な住環境の保全が図られている住宅地域であり、中心市街地への接近性、利便性にも優れることから、需給は堅調に推移している。土地は1500万円程度、新築建売住宅で3000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格216,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から近く、区画整理により整然とした住宅地域であり、周辺環境には特に目だった変化は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、地域要因には大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。堅調な需要を背景として、地価水準は強含みで推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は市営地下鉄西神・山手線、神戸高速鉄道線の区内各鉄道の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する中小規模の住宅地である。需要者は神戸市内の居住者が多い。区画整理された住宅地域内にあり、利便性や街路状態、住環境が良好であって、需給については概ね堅調に推移している。土地は1，300万円台程度（216，000円／㎡、60㎡程度）の物件が需要の中心となっている。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6755478
北緯 135度1587642

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)長田駅(地価相場 161,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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