兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目１１番２(鵯越駅・丸山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


188,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目１１番２(兵庫県神戸市長田区戸崎通２−８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を188,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目１１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目１１番２
住居表示戸崎通２−８−３
価格188,000円/㎡
交通施設、距離板宿、400m
地積75㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、店舗併用住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東8.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格188,000円/㎡
個別的要因南東側接面で日照・通風等、居住の快適性が優る。当該個別的要因に変動はない。
地域要因近隣における格別の変動要因はないが、区画整然とした利便性に富む住宅地域であり、値頃感から相応の住宅需要が見込まれる。
地域要因の将来予測一般住宅や店舗併用住宅等が混在する住宅地域で当分は現状維持と予測する。区画整然とした街並みで生活利便性も概ね良好で値頃感から相応の住宅需要が見込まれることから、地価は概ね安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、神戸市長田区中部に位置する区画整然とした生活利便性に優れる住宅地域である。需要者は地縁的選好性を有する市内居住者のほか他市域からの転入も認められる。同圏域は地勢が平坦で諸施設への接近性が良好な利便性に富む地域であることから同圏域内の物件に対して相応の需要が見込める。土地は1000万円台半ば程度（80㎡程度）、新築戸建物件は3000∼3500万円程度が需要の中心である。
一般的要因経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつある一方、海外景気の下振れによる影響が懸念される。人口は区全体で微減の中、区中部は微増傾向にある。

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格188,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅・事務所等が混在する住宅地域であり、周辺環境にも目立った変化はない。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅・店舗併用住宅等が混在する住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、今後とも概ね現況程度、価格は利便性に着目して若干の上昇傾向にて推移するものと予想される。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄有馬線、地下鉄西神・山手線、山陽電鉄沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地。需要者の中心は同一需給圏内の長田区、須磨区の居住者が大半を占める。板宿圏内の旧来からの既存住宅地域で、住宅、店舗併用住宅等が混在している。区画整理の完了した区域の取引が堅調で、その影響及び利便性に着目して需要は底堅い。土地は同程度の画地規模であれば、1，400万円程度が需要の中心を占めている。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度68850326538086
北緯 135度1381072998047

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市兵庫区有野町唐櫃字下川４２５６番４兵庫県神戸市北区有野台３丁目５番２兵庫県神戸市長田区片山町５丁目４番兵庫県神戸市長田区西山町２丁目２５番４７兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目９番９の一部兵庫県神戸市長田区丸山町３丁目７６番兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番３４の一部兵庫県神戸市長田区長田天神町２丁目１番３０兵庫県神戸市長田区鶯町２丁目６番兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１兵庫県神戸市長田区高東町１丁目６６番２外兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番

参考：近隣駅の地価相場

鵯越駅(地価相場 167,000円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)長田駅(地価相場 161,000円/㎡)菊水山駅(地価相場 161,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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