兵庫県神戸市兵庫区塚本通８丁目１番２０(上沢駅・湊川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


219,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区塚本通８丁目１番２０(兵庫県神戸市兵庫区塚本通８−１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を219,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区塚本通８丁目１番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区塚本通８丁目１番２０
住居表示塚本通８−１−２１
価格219,000円/㎡
交通施設、距離兵庫、400m
地積88㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模住宅、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西7.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格219,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。利便性が優れるため、一定の需要は認められる。
地域要因の将来予測一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通りの住環境を維持していくものと予測する。地価は強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線沿線等で、神戸市内に存する併用住宅の多い商住混在地域である。需要者は神戸市及び阪神間諸都市の居住者が中心であるが、圏外からの転入も見られる。旧来からの商住混在地域であり、需給は比較的安定的に推移している。土地で2，000万円程度の物件が需要の中心となる。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格219,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅を中心に店舗等も見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないが、利便性等により需要は底堅い。
地域要因の将来予測一般住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線、神戸高速鉄道線、市営地下鉄西神・山手線及び同海岸線等の各沿線で、概ね神戸市中西部の圏域に存する住商混在地域等。需要者は兵庫区をはじめとする同一需給圏内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。最寄駅に程近く三宮地区へのアクセスも良好で、生活利便性も備えることから、需要は堅調に推移している。土地は標準地と同規模であれば2000万円前後が中心的価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6775893
北緯 135度1605558

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市兵庫区山田町小部字コモ谷２６番２５兵庫県神戸市兵庫区山田町小部字一ツ鍬山２３番６９２兵庫県神戸市兵庫区金平町１丁目５７番４８兵庫県神戸市兵庫区神田町５３番４兵庫県神戸市兵庫区下沢通１丁目４番５兵庫県神戸市兵庫区道場町道場字西中の町２５番兵庫県神戸市兵庫区塚本通５丁目１２番５の一部兵庫県神戸市兵庫区上沢通７丁目７番４外兵庫県神戸市兵庫区荒田町４丁目７番９兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目２番２兵庫県神戸市兵庫区下沢通１丁目４番７兵庫県神戸市兵庫区三川口町３丁目６番３２

参考：近隣駅の地価相場

上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)長田駅(地価相場 161,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード