兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３(長田駅・上沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


112,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３(兵庫県神戸市長田区大丸町１−１３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区大丸町１丁目１６番３
住居表示大丸町１−１３−８
価格112,000円/㎡
交通施設、距離神鉄長田、760m
地積194㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅の多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北西7.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中規模一般住宅の多い住宅地域であり、周辺環境に特段の変動はなく、需要は依然としてやや弱い。
地域要因の将来予測山麓線以南、山陽電鉄線以北の中規模一般住宅の多い住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、総額面から需要はやや弱く、地価は横這い程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸高速鉄道線、市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は近隣の地縁者をはじめとする神戸市内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。近時景気は緩やかな回復基調にあるものの総額の嵩む物件への需要は限定的であり、地価は横這い程度で推移している。土地の中心的価格帯は、標準地と同規模程度であれば2，200万円前後程度と目される。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格111,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。北部丘陵地と南部平坦地の間に位置し、需要はやや弱い。
地域要因の将来予測中規模住宅の多い閑静な住宅地域であり、特別な変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価は概ね横ばい乃至やや弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄有馬線、神戸高速鉄道、神戸市営地下鉄西神・山手線沿線で、神戸市須磨区から兵庫区にかけての住宅地域である。需要者は神戸市の居住者が多く、その中でも地縁者が中心になると考えられる。南部平坦地との比較で土地価格に値頃感があり相応の需要が見込めるが、傾斜地の見られる山手にあって需要はやや弱い。土地は本件標準地と同規模で2000万円台前半、新築戸建住宅は3500万円程度が需要の中心と考えられる。
一般的要因長田区北部の丘陵地では需給緩和の状態にあるが、区画整理済の南部平坦地では需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度67654479999999
北緯 135度1492261

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市兵庫区山田町小部字一ツ鍬山２３番６９２兵庫県神戸市兵庫区上沢通７丁目７番４外兵庫県神戸市長田区片山町５丁目４番兵庫県神戸市長田区西山町２丁目２５番４７兵庫県神戸市長田区六番町７丁目６番５兵庫県神戸市長田区腕塚町３丁目１番８兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目９番９の一部兵庫県神戸市長田区房王寺町１丁目１番１２兵庫県神戸市長田区高取山町１８番４０兵庫県神戸市長田区長田天神町２丁目１番３０兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番

参考：近隣駅の地価相場

長田駅(地価相場 161,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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