兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外(高速長田駅・上沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


155,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外
住居表示 
価格155,000円/㎡
交通施設、距離高速長田、600m
地積102㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅の多い山手の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内で、周辺には大型店舗を含む商業施設の集積もあり、利便性からも相対的に需要は底堅い。
地域要因の将来予測当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した既成住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区や兵庫区に形成された住宅地域にわたる。需要者は神戸市内の居住者が中心である。少子高齢化、人口減少等から区内の住宅への需要は全般的に弱含みであるが、山麓線以南の利便性の良い既成住宅地域では、一部で地域的選好性からも需要が安定している地域もある。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で1，600万円程度、新築の建売住宅で総額3，000万円程度となっている。
一般的要因長田区の人口は市内でも相対的に減少の程度が大きく、高齢化も進んでいる。住宅需要は区内北部の需要が弱くなっており、2極化が進んでいる。

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格155,000円/㎡
個別的要因南西側接面で日照・通風等、居住の快適性が優る。当該個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地域で、近隣における特段の変動要因はみられないものの、居住環境及び接近条件の良好さと値頃感から住宅需要は底堅い。
地域要因の将来予測中小規模の戸建住宅が多い旧来からの住宅地域で当分は現状を維持すると予測する。居住環境及び接近条件の良好さと値頃感から相応の住宅需要が見込まれ、当面は強含みの地価で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は神戸高速鉄道沿線で、神戸市長田区中部に位置する旧来からの住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得層のほか、地縁者による引き合いや他市域からの転入も認められる。同圏域は概ね良好な居住環境及び諸施設への接近性並び値頃感から相応の需要が見込める。土地は1500万円程度（100㎡程度）、新築戸建物件は3000∼3500万円程度が需要の中心である。
一般的要因経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつある一方、海外景気の下振れによる影響が懸念される。人口は区全体で微減の中、区中部は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6720952
北緯 135度1507843

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市兵庫区山田町小部字一ツ鍬山２３番６９２兵庫県神戸市兵庫区上沢通７丁目７番４外兵庫県神戸市長田区片山町５丁目４番兵庫県神戸市長田区蓮宮通５丁目２番６兵庫県神戸市長田区西尻池町５丁目１番１１兵庫県神戸市長田区六番町７丁目６番５兵庫県神戸市長田区腕塚町３丁目１番８兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目９番９の一部兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番３４の一部兵庫県神戸市長田区高取山町１８番４０兵庫県神戸市長田区長田天神町２丁目１番３０兵庫県神戸市長田区水笠通５丁目２４番兵庫県神戸市長田区菅原通３丁目３番１７兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１兵庫県神戸市長田区上池田１丁目２３番１０兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番

参考：近隣駅の地価相場

高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)長田駅(地価相場 161,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード