兵庫県神戸市兵庫区今出在家町１丁目７番３(兵庫駅・新開地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


155,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区今出在家町１丁目７番３(兵庫県神戸市兵庫区今出在家町１−７−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区今出在家町１丁目７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区今出在家町１丁目７番３
住居表示今出在家町１−７−４
価格155,000円/㎡
交通施設、距離中央市場前、450m
地積106㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西7.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因臨海部に位置する住宅地域であり、付近において2017年に大型商業施設が開業予定であるなど、利便性の向上が期待される。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、大型商業施設等の整備が近隣で予定されており、利便性の向上が期待される。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地域における地価は安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び神戸市営地下鉄海岸線沿線で、神戸市の中部に位置する浜手の住宅地域である。需要者は圏内居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。中小規模の一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、昨今、付近における大型商業施設や利便施設の整備が進みつつあることから、需給はおおむね安定的に推移している。土地は1500万円程度、新築建売住宅で3000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格155,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化が見られる。イオンモール神戸南が着工し、まちづくりに変化が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、大型商業施設等の整備が近隣で予定されており、利便性の向上が期待される。地域における地価は安定的に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び神戸市営地下鉄海岸線沿線で、神戸市の中部に位置する浜手の住宅地域である。需要者は市内を中心とする居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。中小規模の一般住宅を中心とする臨海部の住宅地域であり、昨今の値ごろ感から、需給はおおむね安定的に推移している。土地は1500万円程度、新築建売住宅で3000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度67109680175781
北緯 135度17031860351562

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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