兵庫県神戸市兵庫区上祇園町４３番５(大倉山駅・湊川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


167,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区上祇園町４３番５(兵庫県神戸市兵庫区上祇園町２−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を167,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区上祇園町４３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区上祇園町４３番５
住居表示上祇園町２−２７
価格167,000円/㎡
交通施設、距離大倉山、1,100m
地積148㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離がある区の北部に広がる住宅地域であり、一般住宅地域としての地域要因に変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も安定的に推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね兵庫区内の神戸市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線沿線に存する中小規模住宅地域である。需要者は圏内居住者が大半を占めるものの、圏外からの転入者も若干見受けられる。旧来からの既存住宅地域であり利便性はやや劣るが、需給は安定的に推移している。土地は2，500万円程度（概ね167，000円／㎡：150㎡）の物件が需要の中心を占める。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格167,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化がみられる。空地及び建替えなどの細分化があり、地価はやや強含み。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。地価は横這いないし強含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は市営地下鉄山手線沿線等で、神戸市の中心市街地の北部に存する中小規模住宅地域である。需要者の大半は神戸市内の居住者であり、地縁的選好によるものが多い。最寄り駅からの接近条件にやや難があるが、旧来からの住宅地域として成熟しており、需給は概ね安定的に推移している。土地で2，500万円程度の物件が取引の中心となるが、分割して総額を抑える傾向もある。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6912214
北緯 135度1686134

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市兵庫区荒田町３丁目３８番４の一部兵庫県神戸市兵庫区上沢通２丁目２番４兵庫県神戸市兵庫区下祇園町６番１兵庫県神戸市兵庫区荒田町４丁目７番９兵庫県神戸市兵庫区神田町１４３番１１兵庫県神戸市生田区楠町２丁目１４番２兵庫県神戸市中央区中山手通７丁目１００番５外兵庫県神戸市中央区北野町２丁目５１番３８兵庫県神戸市中央区再度筋町３８番１外

参考：近隣駅の地価相場

大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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