兵庫県神戸市長田区水笠通６丁目１０６番４(新長田駅・西代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


179,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区水笠通６丁目１０６番４(兵庫県神戸市長田区水笠通６−７−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を179,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区水笠通６丁目１０６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区水笠通６丁目１０６番４
住居表示水笠通６−７−１４
価格179,000円/㎡
交通施設、距離新長田、570m
地積77㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅や店舗併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格179,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境の良好さと値頃感から、底堅い住宅需要が認められる住宅地域であり、地域内の人口も増加傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅や店舗併用住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。相対的に良好な生活利便性から発展が期待される地域であり、値頃感から相応の住宅需要が見受けられることから、強含みの地価変動を呈すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、神戸市長田区中部に位置する区画整然とした住宅地域である。同圏域は地勢が平坦で諸施設への接近性も優れるので、需要者は市内居住の一次取得層のほか、他市域からの流入も認められる。売り希望価格と成約価格との価格差も小さく、同圏域内の物件には相応の住宅需要が見込める。土地は1000万円台前半から半ば（77㎡程度）、新築戸建物件は3000∼3500万円程度が需要の中心である。
一般的要因経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつある一方、海外景気の下振れによる影響が懸念される。人口は区全体で微減の中、区中部は微増傾向にある。

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格178,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済みの住宅地で、周辺に空地も見受けられるが、新築住宅が増えつつあり、住宅地としての熟成が期待される。
地域要因の将来予測土地区画整理済みの住宅地で、交通接近性、生活利便性等遜色なく、地元に地縁を有する需要層に加え、新規参入者の増加が期待される。それらを受け、地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する小規模住宅地である。需要者は長田区及びその周辺区域の住民を主体とする神戸市内の居住者が中心である。当該地域は区画整理済みの整然とした街区に存し、利便性は良好で需給はやや強含んでいる。需要の中心価格帯は、土地は80㎡で1，400万円程度、新築戸建物件は3，000∼3，500万円程度と目される。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6582382
北緯 135度1403995

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市須磨区大池町１丁目５番４兵庫県神戸市須磨区永楽町１丁目２７番兵庫県神戸市須磨区大田町２丁目１１番４兵庫県神戸市須磨区権現町１丁目６番２の一部兵庫県神戸市須磨区大田町４丁目５０番兵庫県神戸市須磨区権現町２丁目１２番兵庫県神戸市須磨区東町２丁目４４番兵庫県神戸市須磨区前池町４丁目１番８外兵庫県神戸市須磨区戎町６丁目５番３兵庫県神戸市須磨区大田町２丁目３６番兵庫県神戸市須磨区飛松町３丁目６番１兵庫県神戸市須磨区飛松町１丁目３番３兵庫県神戸市須磨区大田町７丁目１０番兵庫県神戸市須磨区大池町３丁目６番兵庫県神戸市長田区蓮宮通５丁目２番６兵庫県神戸市長田区本庄町４丁目１番３兵庫県神戸市長田区水笠通２丁目７番１６兵庫県神戸市長田区久保町８丁目１０番９の一部兵庫県神戸市長田区雲雀ケ丘２丁目２１番兵庫県神戸市長田区水笠通５丁目２４番兵庫県神戸市長田区神楽町２丁目８兵庫県神戸市長田区山下町２丁目１番１０兵庫県神戸市長田区二葉町３丁目２番３９兵庫県神戸市長田区庄山町４丁目５番１外兵庫県神戸市長田区本庄町３丁目１６番兵庫県神戸市長田区五位ノ池町３丁目２番８６兵庫県神戸市長田区西代通３丁目７番３兵庫県神戸市長田区浪松町２丁目２３番兵庫県神戸市長田区大橋町２丁目７番１外兵庫県神戸市長田区四番町８丁目１０番

参考：近隣駅の地価相場

新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)駒ヶ林駅(地価相場 191,000円/㎡)東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード