兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外(高速長田駅・上沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


263,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外(兵庫県神戸市長田区大塚町２−２−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を263,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区大塚町２丁目１番１０外
住居表示大塚町２−２−８
価格263,000円/㎡
交通施設、距離高速長田、400m
地積228㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の事務所、店舗併用住宅等が多い商業地域
前面道路の状況南西18.0m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格263,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長田神社や周辺の市場等を中心に形成された旧来からの商業地域の一角にある。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は既に事務所ビルや店舗併用住宅が建ち並んだ熟成した旧来からの商業地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は長田区を中心に、須磨区や兵庫区に形成された商業地域にわたる。需要者は圏域内に地縁を有する法人や個人事業者が中心で、立地によっては全国規模の法人等からの需要も散見される。顧客となる地元住民の減少や高齢化、ロードサイド型店舗への顧客の流出等により、近隣型商業地の需要は本格的な回復には至っていない。商業地の取引は、取引自体が少ないうえに画地規模や取引事情等も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因長田区の人口は市内でも相対的に減少の程度が大きく、高齢化も進んでいる。区内の商業地について、積極的な投資活動はみられない。

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格263,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、角地であるが側道の幅員等から利用効率が優る程ではないと判断する。
地域要因旧来からの商業地域として熟成しており、近隣における格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測事務所や店舗兼住宅が建ち並ぶ長田線沿いの熟成した商業地域である。当該地域の顧客の大半は背後の周辺住民で、当該背後地を含め格別の変動要因はないため当分は現状維持で、地価水準も安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は神戸市中西部の駅徒歩圏に位置し、かつ幹線若しくは準幹線道路沿いの視認性が優れる商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する小規模事業者若しくは県内一円展開を図る事業者等である。背後地の発展及び熟成が進んでいる中心部の商業地域は集客の面から比較的商況が明るいが、それ以外の地域では需要が弱く発展は望みにくい。需要の中心価格帯は取引自体に個別性が強いため、これを把握することは困難である。
一般的要因駅周辺に位置する地域や背後地の人口が増加している地域では商業需要が顕在化しつつあるが、その他のエリアでの引き合いは依然として弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6708315
北緯 135度1485317

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)長田駅(地価相場 161,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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