兵庫県神戸市兵庫区新開地４丁目３番２０(高速神戸駅・新開地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


286,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区新開地４丁目３番２０(兵庫県神戸市兵庫区新開地４−３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を286,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区新開地４丁目３番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区新開地４丁目３番２０
住居表示新開地４−３−１６
価格286,000円/㎡
交通施設、距離高速神戸、380m
地積89㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗事務所のほかマンションも混在する商業地域
前面道路の状況北東10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格286,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業繁華性にやや劣る地域であるが、近時はマンション用地としての需要が地価を下支えしている。
地域要因の将来予測店舗・事務所のほかマンション等も混在する商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、兵庫区及び隣接区の駅徒歩圏を中心とする商業地域又は住商混在地域。需要者は地縁のある個人事業者、地元中小企業等が中心であるが、立地条件等によっては同一需給圏外からの転入需要も見込まれる。比較的駅に近く中高層利用も可能なことから需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地は、画地規模や取引目的等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格285,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の商業中心部であったが、繁華性に繋がる商業店舗等の進出はなく、最近は居住用収益物件用地としての利用が顕在化しつつある。
地域要因の将来予測当該地域は、店舗事務所のほかマンションも混在する商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も強含みで推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、神戸市の圏域に存する駅近接の小売店舗商業地である。同一需給圏に地縁性をもつ小規模資本の事業者が多いが、圏外からの転入も見られる。最近の景気回復傾向とともに、地価は安定的に推移している。また「新開地」駅周辺では収益マンションの販売が堅調である。価格水準は、基準容積率を前提として概ね285，000円／㎡前後で需給が均衡している。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6777285
北緯 135度1738465

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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