兵庫県神戸市兵庫区大同町４丁目９番４(大倉山駅・花隈駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


169,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区大同町４丁目９番４(兵庫県神戸市兵庫区大同町４−２−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を169,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区大同町４丁目９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区大同町４丁目９番４
住居表示大同町４−２−２１
価格169,000円/㎡
交通施設、距離湊川公園、1,200m
地積90㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格169,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因兵庫区の人口は5年前より減少しているが、前年比では減少率に鈍化がみられる。状況に大きな変化はない。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。今後とも安定した住環境を形成していくものと予測する。地価は横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏は概ね兵庫区内の神戸市営地下鉄西神・山手線沿線及び神戸電鉄有馬線沿線に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が大半を占め、市外からの転入者は少ない。居住の快適性・利便性による選好性が認められるため、需給は概ね安定的に推移している。土地は1，500万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格169,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来よりの既成住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建て込んでいる住宅地域であり、地域要因に特別の変動もなく、今後も現状の通り推移するものと予測する。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地域における地価は安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線沿線で、神戸市の中部に位置する普通住宅地域である。需要者は圏内居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、住環境としては特筆すべき点はないものの、昨今の値ごろ感を反映して、需給は安定的に推移している。土地は1500万円程度、新築建売住宅で3000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6905549
北緯 135度1726798

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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