兵庫県神戸市長田区平和台町２丁目２番５(板宿駅・西代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


124,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区平和台町２丁目２番５(兵庫県神戸市長田区平和台町２−２−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区平和台町２丁目２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区平和台町２丁目２番５
住居表示平和台町２−２−１７
価格124,000円/㎡
交通施設、距離板宿、950m
地積62㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほか併用住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅からやや距離があり、経路に坂も多い。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は既に一般住宅や併用住宅等が建ち並んだ熟成した住宅地域で、山麓線の背後に存する。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は横ばいで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区や兵庫区に形成された住宅地域にわたる。需要者は神戸市内の居住者が中心を占める。経路にやや起伏があるが、最寄駅周辺は商業施設も集積しており、需要は強くないが、地価は横ばいで推移している。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で770万円程度、新築の建売住宅で2，500万円程度となっている。
一般的要因長田区の人口は市内でも相対的に減少の程度が大きく、高齢化も進んでいる。住宅需要は区内北部の需要が弱くなっており、2極化が進んでいる。

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因在来の住宅地域として熟成しており、近隣における格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測緩傾斜を有する地勢に戸建住宅や併用住宅等が混在した住宅地域である。当分は現状を維持しつつ、住宅地域として熟成していることから、地価水準も概ね安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及び神戸高速鉄道沿線で、神戸市長田区北中部に位置する既存戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得層のほか、地縁者による引き合いも見受けられる。地勢が緩傾斜であり、最寄り駅への接近条件から生活利便の面がやや劣るが、値頃感から需要は底堅く安定的である。土地は800万円程度（65㎡程度）、新築戸建物件は2，500∼3，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6669485
北緯 135度1341359

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市須磨区車字前之野５０３番兵庫県神戸市須磨区大田町２丁目１１番４兵庫県神戸市須磨区飛松町４丁目１０番２外兵庫県神戸市須磨区白川台１丁目３０番４兵庫県神戸市須磨区川上町２丁目２番２５兵庫県神戸市須磨区前池町４丁目１番８外兵庫県神戸市須磨区大田町２丁目３６番兵庫県神戸市須磨区飛松町３丁目６番１兵庫県神戸市須磨区永楽町１丁目３６番２外兵庫県神戸市須磨区飛松町１丁目３番３兵庫県神戸市長田区本庄町４丁目１番３兵庫県神戸市長田区雲雀ケ丘２丁目２１番兵庫県神戸市長田区山下町２丁目１番１０兵庫県神戸市長田区平和台町２丁目２番５兵庫県神戸市長田区庄山町４丁目５番１外兵庫県神戸市長田区上池田１丁目２３番１０兵庫県神戸市長田区五位ノ池町３丁目２番８６兵庫県神戸市長田区西代通３丁目７番３

参考：近隣駅の地価相場

板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード