兵庫県神戸市長田区御蔵通３丁目２０１番１３(高速長田駅・大開駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


155,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区御蔵通３丁目２０１番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を155,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区御蔵通３丁目２０１番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区御蔵通３丁目２０１番１３
住居表示 
価格155,000円/㎡
交通施設、距離高速長田、580m
地積97㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅のほか店舗等も見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変化は認められない。長田区南部の平坦な住宅地域で利便性の良好な地域である。
地域要因の将来予測神戸市南部の区画整理済の平坦な住宅地であり、最寄駅や都心への接近性も良く、生活利便施設も集積しており住宅地としての熟成が期待される。需要は堅調で地価は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸高速鉄道、JR山陽本線、神戸市営地下鉄西神・山手線の沿線で神戸市の須磨区から兵庫区に存する住宅地域である。需要者は長田区周辺地域を中心とする神戸市の居住者が中心である。区画整理済の平坦な住宅地域で駅徒歩圏にあり、画地規模から総額が小さく、一次取得者を中心に需要は堅調である。土地は1500万円程度、新築戸建住宅は3000万円∼3500万円が需要の中心である。
一般的要因長田区北部の丘陵地では需給緩和の状態にあるが、区画整理済の南部平坦地では需要は堅調である。

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格156,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理済みの住宅地で、周辺に空地も残るが、新築住宅が増えつつあり、住宅地としての熟成が期待される。
地域要因の将来予測土地区画整理済みの住宅地で、交通接近性、生活利便性に遜色なく、地元に地縁を有する需要層に加え、新規参入者の増加が期待され、地価は当面強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、地下鉄西神・山手線及び神戸高速鉄道線各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する小規模住宅地。需要者は長田区及びその周辺区域の住民を主体とする神戸市内の居住者が中心である。当該地域は区画整理済みの整然とした街区に存し、利便性は良好で需給はやや強含んでいる。需要の中心価格帯は、土地100㎡で1，500万円程度の物件と目される。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度665482
北緯 135度1561923

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)苅藻駅(地価相場 177,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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