兵庫県神戸市長田区宮川町７丁目３番２２(長田駅・高速長田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


147,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区宮川町７丁目３番２２(兵庫県神戸市長田区宮川町７−３−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を147,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区宮川町７丁目３番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区宮川町７丁目３番２２
住居表示宮川町７−３−１
価格147,000円/㎡
交通施設、距離高速長田、860m
地積55㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内で経路もほぼ平坦であり、駅周辺には商業施設等の集積もあり、居住環境は良好。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区や兵庫区に形成された住宅地域。需要者は神戸市内の居住者が中心である。少子高齢化による人口減少等から区内の住宅地への需要は全般的にやや弱含み傾向だが、山麓線以南の起伏の少ない利便性の良い既成住宅地域では、需要が安定しており、新規供給も見られる。需要の中心価格帯は標準的な規模の土地で800万円程度新築の建売住宅で2，500万円程度となっている。
一般的要因長田区の人口は市内でも相対的に減少の程度が大きく、高齢化も進んでいる。住宅需要は区内北部の需要が弱くなっており、2極化が進んでいる。

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成市街地内の住宅地域であり、利便性が良好なことから需給は安定している。なお、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅が多い住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、生活利便性に優れた地域であり需給は安定している。地価は横ばい乃至上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸高速鉄道線、山陽電鉄本線及び地下鉄山手線の沿線で、概ね長田区から兵庫区にかけての圏域に存する中小規模の住宅地域である。需要者の中心は神戸市内の居住者が多い。既成の住宅地域で需給は安定している。土地は800万円∼1000万円程度、新築戸建住宅で2500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因北部の利便性や街路条件の劣る住宅地域では需要は減退しているが、利便性の良好な中南部の住宅地域では需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6741089
北緯 135度1452237

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

長田駅(地価相場 161,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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