兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外(湊川駅・長田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


161,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外(兵庫県神戸市兵庫区菊水町７−３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を161,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目３番４外
住居表示菊水町７−３−１３
価格161,000円/㎡
交通施設、距離湊川公園、1,100m
地積130㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上田節夫氏による調査レポート

不動産鑑定士上田節夫
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口は5年前より減少しているが、前年比ではほぼ横ばいでその動態の方向に変化が見られる。建替等の細分化があり、一部に新規の供給が見られる。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅・共同住宅等が混在する住宅地域である。住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況を維持していくものと予測する。地価はおおむね横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市営地下鉄山手線沿線等で、神戸市街地の圏域に存する中小規模の住宅地域。需要者は神戸市内の居住者などが大半であり、地縁的選好によるものが多く、地価は概ね横ばい傾向で推移している。取引は中古物件が多く、価格にはバラツキがあるが、土地で2，000万円程度、新築戸建で3，500万円以内の物件が取引の中心と考えられる。
一般的要因金融の緩和と税制の影響から、建築着工はおおむね堅調。消費者物価はほぼ横ばいで、上昇基調にない。

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格161,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来よりの既成住宅地域であり、地域要因も安定的に推移しており、顕著な変化は認められない。
地域要因の将来予測一般住宅を中心として併用住宅も混在する住宅地域であり、大きな開発の予定等もなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと予測される。旧来よりの既成住宅地域であり、地価は安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線及び神戸電鉄有馬線沿線で、神戸市の中部に位置する普通住宅地域である。需要者は圏内居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。中小規模の一般住宅を中心に併用住宅も混在する既成の住宅地域であり、住環境に特筆すべき点はないものの、昨今の値ごろ感を反映して、需給は安定的に推移している。土地は2000万円程度、新築建売住宅で3500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6842692
北緯 135度1583226

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市兵庫区山田町小部字一ツ鍬山２３番６９２兵庫県神戸市兵庫区氷室町２丁目３５番３兵庫県神戸市兵庫区松本通６丁目６番５兵庫県神戸市兵庫区金平町１丁目５７番４８兵庫県神戸市兵庫区神田町５３番４兵庫県神戸市兵庫区有野町唐櫃字下川４２５６番４兵庫県神戸市兵庫区下沢通１丁目４番５兵庫県神戸市兵庫区荒田町３丁目３８番４の一部兵庫県神戸市兵庫区西出町８１番１兵庫県神戸市兵庫区菊水町１０丁目７番１０兵庫県神戸市兵庫区上沢通２丁目２番４兵庫県神戸市兵庫区中道通７丁目５番４２の一部兵庫県神戸市兵庫区道場町道場字西中の町２５番兵庫県神戸市兵庫区塚本通５丁目１２番５の一部兵庫県神戸市兵庫区有馬町字有馬７９６番ほか１筆兵庫県神戸市兵庫区下祇園町６番１兵庫県神戸市兵庫区上沢通７丁目７番４外兵庫県神戸市兵庫区門口町５番９兵庫県神戸市兵庫区荒田町４丁目７番９兵庫県神戸市兵庫区神田町１４３番１１兵庫県神戸市兵庫区菊水町７丁目２番２兵庫県神戸市兵庫区下沢通１丁目４番７兵庫県神戸市兵庫区三川口町３丁目６番３２兵庫県神戸市長田区片山町５丁目４番兵庫県神戸市長田区西山町２丁目２５番４７兵庫県神戸市長田区六番町７丁目６番５兵庫県神戸市長田区腕塚町３丁目１番８兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目９番９の一部兵庫県神戸市長田区房王寺町１丁目１番１２兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番３４の一部兵庫県神戸市長田区高取山町１８番４０兵庫県神戸市長田区長田天神町２丁目１番３０兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番兵庫県神戸市生田区楠町２丁目１４番２兵庫県神戸市中央区中町通２丁目１番４兵庫県神戸市中央区中尾町６１番１８兵庫県神戸市中央区中山手通７丁目１００番５外兵庫県神戸市中央区北野町２丁目５１番３８兵庫県神戸市中央区再度筋町３８番１外

参考：近隣駅の地価相場

湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)長田駅(地価相場 161,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード