兵庫県神戸市兵庫区兵庫町２丁目１番２２(中央市場前駅・新開地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


191,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区兵庫町２丁目１番２２(兵庫県神戸市兵庫区兵庫町２−１−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を191,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区兵庫町２丁目１番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区兵庫町２丁目１番２２
住居表示兵庫町２−１−２１
価格191,000円/㎡
交通施設、距離新開地、750m
地積105㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、併用住宅、寺院等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

梶川智保氏による調査レポート

不動産鑑定士梶川智保
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道後背に位置する混在住宅地域であり、地域要因に顕著な変化は認められない。
地域要因の将来予測中小規模の一般住宅、事業所等が混在する住宅地域であり、大きな開発の予定等もなく、今後も現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、昨今の値ごろ感を反映して、地価はおおむね安定的に推移している。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び神戸高速鉄道沿線で、神戸市の中部に位置する住宅地域である。需要者は圏内居住者が中心であり、圏外からの転入は少ない。一般住宅を中心に事業所や共同住宅も混在する住宅地域であり、中心市街地への接近性の良さと値ごろ感から、需給はおおむね安定的に推移している。土地は2000万円程度、新築建売住宅で3500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因外需の下振れが懸念されるものの、個人消費や雇用情勢など国内経済は総じて底堅い動きを維持しており、兵庫区の地価は安定的に推移している。

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、併用住宅等が混在する住宅地域であり、地域要因に変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、一般住宅、併用住宅、寺院等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も概ね安定的に推移すると予測する。
市場の特性 JR山陽本線及び神戸市営地下鉄各線を中心に、概ね神戸市及び阪神間諸都市を同一需給圏とする。需要者は神戸市居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。戸建住宅、共同住宅等が混在する当該住宅地域は、利便性も認められるため、需給は概ね安定的に推移している。土地は2，000万円前後（概ね191，000円／㎡、105㎡程度）の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6713014
北緯 135度1727356

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中央市場前駅(地価相場 184,000円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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