兵庫県神戸市長田区庄山町４丁目５番１外(板宿駅・西代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


191,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区庄山町４丁目５番１外(兵庫県神戸市長田区庄山町４−１−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を191,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区庄山町４丁目５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区庄山町４丁目５番１外
住居表示庄山町４−１−１３
価格191,000円/㎡
交通施設、距離板宿、470m
地積160㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況南西6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬博一氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬博一
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗等の集積する板宿駅に近く利便性に優れる地域であるが、旧来の住宅地域で高齢化が進行している。
地域要因の将来予測中小規模の一般住宅を中心とする成熟した住宅地域で特別な変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。駅徒歩圏で利便性は良好であり、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸市営地下鉄西神・山手線、JR山陽本線等の沿線で、神戸市須磨区から兵庫区にかけての住宅地域である。需要者は長田区及びその周辺地域を中心とする神戸市の居住者である。店舗の集積する板宿駅から徒歩圏にあって利便性に優れ、供給物件も多くなく、需給関係は安定している。土地は本件標準地と同規模で3000万円程度、規模の大きい画地は分割される傾向にありその場合の新築住宅は3500万円程度が需要の中心である。
一般的要因長田区北部の丘陵地では需給緩和の状態にあるが、区画整理済の南部平坦地では需要は堅調である。

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格191,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内で経路もほぼ平坦である。駅周辺には商業施設等の集積もあり、相対的に需要は底堅い。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は既に中小規模一般住宅が建ち並んだ熟成した住宅地域で最寄駅周辺は商業施設も集積し、生活利便性に優れる。地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持しつつ、地価は底堅く推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区に形成された住宅地域にわたる。需要者は神戸市内の居住者が中心を占める。少子高齢化、人口減少等から区内の住宅への需要はやや弱いが、駅徒歩圏で買回り品等店舗からの利便性の良い地域では、需要は堅調である。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、150㎡程度の土地で3，000万円程度、新築の建売住宅は画地規模が小さくなり、総額で3，000万円台前半が中心となっている。
一般的要因長田区の人口は市内でも相対的に減少の程度が大きく、高齢化も進んでいる。住宅需要は区内北部の需要が弱くなっており、2極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6636349
北緯 135度1338221

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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