兵庫県神戸市長田区滝谷町２丁目７０番１０４(長田駅・上沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


76,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区滝谷町２丁目７０番１０４(兵庫県神戸市長田区滝谷町２−５−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を76,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区滝谷町２丁目７０番１０４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区滝谷町２丁目７０番１０４
住居表示滝谷町２−５−２３
価格76,000円/㎡
交通施設、距離丸山、400m
地積210㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堂瀬さゆり氏による調査レポート

不動産鑑定士堂瀬さゆり
価格76,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地からやや隔絶された山手の住宅地であり、利便性で劣ることから需要はやや弱含みである。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測区北部の丘陵地を開発した市街地からやや隔絶間のある住宅地域であり、今後とも現況通り推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸市長田区及び隣接の須磨区に形成された住宅地域にわたる。需要者は神戸市内の居住者が中心を占め，同一需給圏外からの転入者は少ない。市街地とやや隔絶し利便性に劣ることや、規模が比較的大きく総額が嵩むこと等により、需要は依然弱含みである。需要の中心は、土地建物で総額2500∼3000万円程度の物件と考えられる。
一般的要因長田区の人口は市内でも相対的に減少の程度が大きく、高齢化も進んでいる。住宅需要は区内北部の需要が弱くなっており、2極化が進んでいる。

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格76,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熟成した高台の開発住宅団地である。周辺環境に特段の変動はないが、比較的規模が大きく総額面から需要はやや低調である。
地域要因の将来予測比較的画地規模の大きい戸建住宅が建ち並ぶ、熟成した高台の開発住宅団地である。地域要因に大きな変動はないが、総額面から需要はやや弱含んでおり、地価は当面下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸電鉄有馬線、神戸高速鉄道線及び市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は、地縁者をはじめとする神戸市内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。地勢の劣る高台の住宅地で、規模が大きく総額が嵩むことから需要はやや弱含んでいる。土地は、標準地と同規模であれば1，600万円前後が中心的価格帯と目される。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害盛土の地すべり(平成7年(1995)1月 兵庫県南部地震（阪神・淡路大震災）)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度67654479999999
北緯 135度1492261

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市兵庫区山田町小部字一ツ鍬山２３番６９２兵庫県神戸市兵庫区上沢通７丁目７番４外兵庫県神戸市長田区片山町５丁目４番兵庫県神戸市長田区西山町２丁目２５番４７兵庫県神戸市長田区六番町７丁目６番５兵庫県神戸市長田区腕塚町３丁目１番８兵庫県神戸市長田区戸崎通２丁目９番９の一部兵庫県神戸市長田区房王寺町１丁目１番１２兵庫県神戸市長田区大谷町２丁目４１番３４の一部兵庫県神戸市長田区高取山町１８番４０兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１兵庫県神戸市長田区片山町１丁目４５番３外兵庫県神戸市長田区西山町４丁目７番

参考：近隣駅の地価相場

長田駅(地価相場 161,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)大開駅(地価相場 175,500円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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