兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１(高速長田駅・西代駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


143,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１(兵庫県神戸市長田区西山町２−１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を143,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市長田区西山町２丁目３９番１
住居表示西山町２−１−３
価格143,000円/㎡
交通施設、距離高速長田、740m
地積113㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林照幸氏による調査レポート

不動産鑑定士小林照幸
価格143,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因在来の住宅地域として熟成しており、近隣における格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測長田神社に程近く、中小規模の戸建住宅を主とした旧来からの住宅地域として熟成している。格別の変動要因はなく、当分は現状を維持し、地価水準も概ね安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は神戸高速鉄道及び神戸市営地下鉄西神・山手線沿線で、神戸市長田区中東部に位置する中小規模の戸建住宅を中心とした住宅地域である。需要者は市内居住の一次取得層の外、地縁者による引き合いも見受けられる。住環境が比較的良好な地域のため、値頃感から需要は底堅く安定的である。土地は1，700万円程度（120㎡程度）で、新築戸建物件は3，000∼3，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因区南部の区画整理等の住宅環境整備の一方、高齢化や中小企業の流出等により人口は震災前の8割に届かず、住宅需要は東部3区に比し相対的に弱い。

松崎庄二氏による調査レポート

不動産鑑定士松崎庄二
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小規模一般住宅を中心とする旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測長田神社にほど近い旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状通り推移するもと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸高速鉄道線、山陽電鉄本線及び地下鉄山手線の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は周辺の地縁者をはじめとする神戸市内の居住者が多く、圏外からの転入者は少ない。旧来からの既成住宅地域であり、駅からも比較的近いことから需要は安定している。土地は1500万円∼2000万円程度、新築戸建住宅で3000万円∼3500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因北部の利便性や街路条件の劣る住宅地域では需要は減退しているが、利便性の良好な中南部の住宅地域では需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6713592
北緯 135度1453265

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高速長田駅(地価相場 177,500円/㎡)西代駅(地価相場 167,000円/㎡)長田駅(地価相場 161,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)丸山駅(地価相場 145,000円/㎡)板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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