兵庫県神戸市兵庫区中道通４丁目１番２６(大開駅・新開地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


226,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市兵庫区中道通４丁目１番２６(兵庫県神戸市兵庫区中道通４−１−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を226,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市兵庫区中道通４丁目１番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市兵庫区中道通４丁目１番２６
住居表示中道通４−１−１５
価格226,000円/㎡
交通施設、距離大開、450m
地積192㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況医院兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中浩氏による調査レポート

不動産鑑定士田中浩
価格225,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏内の住商混在地域であり、地域要因に特段の変動はなく、利便性等により需要は底堅い。
地域要因の将来予測住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。なお、利便性等により地価は緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸高速鉄道線、JR山陽本線及び市営地下鉄西神・山手線等の各沿線で、概ね神戸市中西部の圏域に存する駅徒歩圏の住商混在地域等。需要者は地縁者をはじめとする同一需給圏内の居住者等が多く、圏外からの転入者は少ない。三宮方面へのアクセスや生活利便性に優れることから需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地は、標準地と同規模であれば4000∼5000万円程度が中心的価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

山下裕氏による調査レポート

不動産鑑定士山下裕
価格226,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内にある住商混在地域にあって、周辺環境に特に変化は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、住宅、店舗、営業所等が混在する住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。利便性等を背景として、地価水準は強含みで推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね兵庫区・南部に位置する最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は圏内居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。居宅、店舗、営業所等の多様な需要に支えられて、需給は比較的安定的に推移している。土地は4，300万円台程度（概ね226，000円／㎡：190㎡）が需要の中心を占めている。
一般的要因不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6744175
北緯 135度1640917

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大開駅(地価相場 175,500円/㎡)新開地駅(地価相場 181,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)上沢駅(地価相場 176,000円/㎡)兵庫駅(地価相場 179,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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