兵庫県神戸市中央区楠町１丁目１９番２外(大倉山駅・花隈駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


250,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市中央区楠町１丁目１９番２外(兵庫県神戸市中央区楠町１−１０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を250,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市中央区楠町１丁目１９番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市中央区楠町１丁目１９番２外
住居表示楠町１−１０−１０
価格250,000円/㎡
交通施設、距離大倉山、150m
地積255㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、事務所等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水信博氏による調査レポート

不動産鑑定士清水信博
価格250,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、中心市街地や官公庁等にも比較的近い。実需等を反映して地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、事務所等が混在する住宅地域であり、今後とも現状で推移するものと予測する。なお、景気は緩やかな回復基調にあり、価格水準等から今後地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、神戸高速鉄道線及び市営地下鉄西神・山手線等の沿線で、概ね神戸市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち神戸市居住者がほとんどを占める。一般住宅、事務所等が混在する住宅地域で、利便性等も良好である。住宅建設は横這いであるが、居住環境等から需給関係も比較的安定している。土地は6，000万円∼6，500万円程度の需要が中心となっているが、取引される規模も様々であり、中心価格帯は見出しにくくなっている。
一般的要因低金利や住宅ローン減税等の政策の後押しに加え、継続的な都市部への回帰傾向から中央区における需要も底堅く推移している。

村本健次氏による調査レポート

不動産鑑定士村本健次
価格250,000円/㎡
個別的要因南西側接面で日照・通風等、居住の快適性が優る。当該個別的要因に変動はない。
地域要因近隣における特段の変動要因はみられないものの、利便性等の良好さと値頃感から住宅需要は底堅い。
地域要因の将来予測一般住宅や事務所等が混在する住宅地域で、格別の変動要因はなく当分は現状維持と予測する。生活利便性が良好な住宅地域で値頃感から相応の住宅需要が見込まれ、地価はやや強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は市営地下鉄西神・山手線及び神戸高速鉄道線等の各沿線で、神戸市中央区中西部を中心とする住宅地域である。需要者は市内居住者のほか、阪神間諸都市等の他市域からの転入も認められる。同圏域は生活利便性が比較的良好なことから、同圏域内の物件に対して相応の需要が見込め、地価の上昇傾向も継続している。土地は6000万円程度（240㎡程度）が需要の中心であるが、近時は総額の観点から土地の細分化傾向も見受けられる。
一般的要因経済諸施策から景気が緩やかに回復しつつあるが海外景気の下振れによる影響が懸念される。区全体の人口は微増傾向にあり住宅需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6841306
北緯 135度1761463

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大倉山駅(地価相場 226,000円/㎡)花隈駅(地価相場 310,000円/㎡)神戸駅(地価相場 226,000円/㎡)高速神戸駅(地価相場 219,000円/㎡)元町駅(地価相場 825,000円/㎡)湊川駅(地価相場 184,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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